Как изменится цена на апартаменты из-за споров об их статусе?

На вопросы Sobesednik.ru о перспективах приобретения апартаментов как жилья ответил эксперт в сфере недвижимости.

Московские власти заявили, что не планируют приравнивать к обычному жилью апартаменты, которые сегодня относятся к нежилому фонду. Учитывая, что значительная часть новостроек сегодня — именно апартаменты, как это решение может сказаться на ценах? Стоит ли в таких условиях вообще обращать внимание на апартаменты?

— Изначально, когда апартаменты вышли на рынок, то все их минусы в виде отсутствия возможности постоянной прописки, норм инсоляции, налогов и так далее были ясны изначально и четко декларировались, — говорит руководитель отдела аналитики и консалтинга «МИЭЛЬ-Новостройки» Георгий Новиков. — Причем их более низкая цена по сравнению с квартирами аналогичного сегмента практически была компенсацией за подобные издержки формата. И недавняя активность власти в централизованном приравнивании формата апартаментов (то есть большинства подходящих помещений) к традиционному жилью не распространялась полностью на все объекты. Речь шла скорее о переводе лишь определенных проектов в этот статус, которые изначально проектировались максимально приближенными к жилому фонду. Например, комплексы «Фили-Град» и «Водный».

При этом на современном рынке есть такие апартаменты, которые традиционной квартирой, скорее всего, не станут никогда: они либо расположены в промзонах без инфраструктуры, либо спроектированы по аналогии с офисами и тому подобное, — отмечает эксперт. — Цены на данный формат недвижимости останутся относительно стабильными, без явных скачков в сторону снижения. Дело в том, что у девелоперов есть понятие инвестиционной себестоимости, ниже которой цена не может опускаться даже при очень негативных условиях рынка. А поскольку спрос на данный сегмент по-прежнему остается, то большинство застройщиков придерживаются модели консервативного роста стоимости в зависимости от стадии строительства, но уж никак не устроят невиданных распродаж и дисконтов по 40–50% от текущих цен.

Кроме того, сегодня наблюдается тенденция, когда в составе одного строящегося проекта сочетаются и квартиры, и апартаменты. При этом дельта в стоимости апартаментов и квартир, которая ранее составляла существенные 25–30%, сейчас практически сходит на нет — стоимость сопоставимых по всем параметрам квартир и апартаментов может отличаться всего на 3–5%. Понятно, что клиент с высокой долей вероятности выберет для покупки именно квартиру.

[:image:]

Обращать внимание на апартаменты, по словам эксперта, все же стоит:

— Некоторые девелоперы по-прежнему дают существенный дисконт к стоимости апартаментов, особенно на старте продаж. В сторону апартаментов можно смотреть тем клиентам, для которых не так актуальна прописка в Москве — они имеют минимум первое жилье, готовы нести налоговое бремя и считают его для себя посильным.

Но при желании нежилое помещение возможно самостоятельно перевести в жилое. Прецеденты такой смены статуса уже есть, — подчеркивает Георгий Новиков. — В целом одно из главных условий для перевода — это инсоляция. Нормируемая продолжительность непрерывной инсоляции в апартаментах, как и в жилой застройке, должна составлять не менее 2 часов. Также больше шансов на то, что апартаменты могут быть переведены в статус квартир, если они находятся на 7 этаже и выше.

Есть еще и общие требования к объектам апартаментов — например, они должны находиться в черте жилой городской застройки с развитой социально-экономической инфраструктурой, не в промзонах и тому подобное. У объекта должен быть подвод отопления, электроэнергии, вентиляции, газоснабжения, канализации, и водопровода, так как соответственно и мощности всех ресурсов должны соответствовать нормам потребления как для помещений постоянного проживания. К слову, если жилой проект изначально проектировался девелоперами как традиционный жилой комплекс, а юридически в нем помещения были оформлены апартаментами, то при процедуре перевода никаких конструктивных изменений в здание (или конкретную квартиру) вносить не придется, потребуются только юридические изменения статуса, — говорит эксперт.

[:wsame:][:wsame:]