Как в кризис не стать обманутым дольщиком

Как, вкладывая средства в недвижимость, не стать обманутым дольщиком и не остаться на улице, разбирался Sobesednik.ru.

Ни у кого нет дома

Наталья Балабанова уже год как должна жить в своей новой квартире. Но ее дом до сих пор непригоден для обитания – коробка без коммуникаций. Это в «Южном Домодедово», которое еще год назад по обещаниям застройщика СУ-155 должно было превратиться в город-сад, Наташин дом – один из самых готовых. Другим «ждунам» повезло еще меньше: на месте их хоро€м – только яма под фундамент. А большая часть из 7200 квартир в 22 домах существует только на бумаге и в фантазиях инвесторов.

Квартиры в «Южном Домодедово» казались воплощением мечты. За 1,5 миллиона рублей здесь можно было купить отдельное жилье – студию, пусть и небольшую, 24 кв. метра, в строящемся доме. С помощью ипотеки такую покупку могли осилить даже самые небогатые слои населения. Правда, пока получается, что 1,5 миллиона они заплатили за 24 метра… воздуха.

– 42.400 рублей в месяц – ипотека, еще 20.000 – аренда, от зарплаты на жизнь остается всего 10.000 рублей на месяц. Сказать, что я экономлю – это не сказать ничего, – Наталья рассказывает о том, как живет весь последний год. Раз в три месяца она заезжает на стройку. Чтобы увидеть, что там ничего не изменилось.

– Аргумент строителей – денег нет. Но мы-то заплатили полную стоимость за свои квартиры! Куда делись деньги? – задает риторический вопрос глава инициативной группы по одинцовскому недострою Александр Тимоничев.

Деньги, закатанные в бетон строителями, ищут сейчас на разных стройплощадках не только Москвы, но и Калининграда, Твери, Тулы и особенно Московской области. Часто пытаются их найти снова в кармане у тех же самых покупателей, как в одном из подмосковных поселков, где инвесторам предложили доплатить за достройку домов, за которые они один раз уже заплатили.

В кризис строительство и рынок недвижимости страдают в первую очередь. Падение спроса со стороны обедневших покупателей, рост цен на стройматериалы, девальвация рубля, отсутствие дешевых кредитов – всё это кирпичики проблемы под названием «недострой». Эксперты предрекают, что в 2015–2016 годах армия обманутых дольщиков может вырасти до 100 тысяч человек.

Стройка на три буквы

Одна из главных проблем обманутых инвесторов – слово из трех букв. Слово приличное, а вот явление – не очень. ЖСК. Жилищно-строительный ко-оператив.

– Схему ЖСК используют разные застройщики, когда продают квартиры не напрямую, по договору долевого участия (ДДУ), а через жилищно-строительный кооператив (ЖСК). На самом деле этот ЖСК – «карманная» организация застройщика, созданная специально для сбора денег, но юридически доказать это очень сложно. И получается, что деньги вы отдаете ЖСК, а не застройщику, и в случае банкротства строительной компании доказать что-либо, тем более претендовать на возврат денег, если застройщик обанкротится, практически невозможно, – рассказал Sobesednik.ru член рабочей группы по решению проблем СУ-155 при Госдуме Олег Казенков.

– Фактически мы купили пай в кооперативе и сейчас можем остаться вообще ни с чем, – сетует Наталья Балабанова. – Мы не дольщики, а пайщики...

[:image:]

СУ-155 и ЖСК формально не связаны. Но слишком уж много у компаний совпадений и пересечений! Например, ЖСК, с которым у большинства обманутых пайщиков и заключены договоры, до последнего времени находился по тому же адресу, что и офис продаж СУ-155. Председателем ЖСК значится Наталья Хмельницкая, которая возглавляла одно из подразделений СУ-155 и участвовала в его мероприятиях. Спросить Хмельницкую о такой фатальной череде «случайностей» сейчас хотят многие покупатели квартир. Но офис, где еще недавно квартиры продавали, как горячие пирожки, теперь закрыт. Нового адреса никто не знает.

Застройщики пирамид

– Как было не поверить компании СУ-155, у которой опыт строительства 60 лет, они строят по всей стране, в том числе и по госконтрактам! – объясняет свою «легковерность» Наталья Балабанова. Ее несостоявшиеся соседи живут кто по съемным квартирам, кто у друзей или родственников. Один из инвесторов за время ожидания получил онкологический диагноз и может вообще не дотянуть до счастливого перерезания ленточки на объекте.

– Нашу стройку торжественно открывал глава района, вместе с главой СУ-155 Балакиным они закопали капсулу и шутили, что скоро жильцы будут пить чай в своих построенных домах. И только через год выяснилось, что у строителей нет даже разрешения на стройку, – рассказал Sobesednik.ru глава инициативной группы строящегося микрорайона в Щербинке Александр Тузенко. – И никого не смущает, что наша недостройка находится ровно напротив окон администрации...

Глава СУ-155 Михаил Балакин в прошлом году был выбран депутатом Мосгордумы, чуть раньше он получил из рук Путина награду – орден Почета. А уже в сентябре этого года Банк Москвы подал иск о признании «сушки» банкротом за невозврат долга в 1,2 млрд рублей. Есть и другие аналогичные иски, а общая долговая нагрузка компании сейчас составляет больше 20 млрд рублей. СУ-155 объявил, что распродает объекты.

– Многие крупные застройщики функционировали так: достраивали старые объекты за счет денег новых вкладчиков. Это пирамидальная схема, – считает эксперт центра «Индикаторы рынка недвижимости» Сергей Жарков.

Пирамиды всегда обваливаются. Кроме того, говорят, что СУ потеряло значительную часть своих денег в Мастер-банке, у которого одним из первых отозвали лицензию. Сыграло свою роль и решение о смене «главного застройщика», которое, как говорят, было принято в верхах. СУ было завязано на команду прежнего мэра – Юрия Лужкова, сторонники которого стремительно теряют позиции.

На прошлой неделе сотни разгневанных пайщиков уже вышли на всероссийский митинг, который может оказаться не последним. История повторяется.

/Смотри в оба

Несколько важных советов:

• Избегайте любых форм покупки жилья, кроме договора долевого участия (ДДУ). ДДУ тоже не идеален, но он дает больше защищенности покупателю.
• Если купили квартиру по ДДУ, не подписывайте дополнительное соглашение о продлении сроков строительства, а идите прямиком в суд. По Федеральному закону №214 предусмотрена компенсация за перенос сроков. Можно отсудить неустойку в размере 1/150 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки. По этой формуле за год простоя стандартной однушки может «накапать» до полумиллиона рублей. Плюс велики шансы истребовать через суд еще 50% от выигранной суммы в виде штрафа! Кроме того, с нерадивого строителя через суд можно взыскать еще компенсацию морального вреда и даже возмещение суммы, потраченной на аренду жилья, – снимаете-то вы по причине обмана со стороны застройщика.
• Не вкладывайте деньги в стройку, если еще нет коробки дома. Тем более если еще не снесены старые объекты и не заложен фундамент.
• Косвенным признаком со знаком плюс может служить аккредитация стройки госбанками – Сбером, ВТБ. Если они дают ипотеку на этот объект, его шансы на беспроблемную сдачу повышаются.
• Посмотрите разрешение на строительство и аренду земли. Если этого нет – бегите от такого предложения, даже несмотря на скидки и заманчивые акции.
• Не поленитесь изучить отзывы о компании в интернете. Это может уберечь вас от проблем в будущем.

[:wsame:]

[:wsame:]