Неприятные сюрпризы аренды: когда закон сильнее договора

Пункты договора о найме жилья, на которые часто не обращают внимания, из-за падения цен на аренду вышли на первый план.

Когда на рынке недвижимости (как и в целом в экономике) все хорошо, никто не задумывается о юридических тонкостях такой, казалось бы простой вещи, как договор найма жилья. А вот когда на рынке штормит и каждый ищет свою выгоду (цены-то падают), тут-то и открываются для обеих сторон сделки сюрпризы. Порой неприятные.

Если наниматель жилья хочет съехать раньше срока

С ростом курса доллара значительно просела стоимость арендной платы на рынке. Агентства недвижимости, которые еще год назад большинство заявок на услуги получали от желающих снять жилье, теперь напротив получают заявки в основном от сдающих его в наем...

Естественно, что люди, снимающие квартиру, хотят платить меньше. И как только обнаруживают более дешевый вариант, съезжают. Владельцы же «брошенных» квартир идут в суд и... выигрывают, заставляя сбежавших жильцов оплачивать еще минимум три месяца проживания. Почему так?

— Многие считают, что договор — это такой документ, куда можно вписывать все, что ты захочешь, — объясняет начальник юридического отдела компании «Нора-недвижимость» Александр Перепелкин. — Между тем это не так. Многие пункты договора (любого) должны соответствовать обязательным для сторон, его подписывающих, положениям закона. В данном случае — статьям Гражданского кодекса РФ о договоре найма. В частности, наниматель обязан письменно уведомить наймодателя о том, что собирается съезжать, за 3 месяца. И неважно, что у вас в договоре прописано, что можете съехать в любое время. Суд признает этот пункт ничтожным и заставит вас оплатить три месяца найма, даже если вы их в итоге не прожили в данной квартире.

[:wsame:]

Дело в том, — продолжает Перепелкин, — что принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ) не является абсолютным, а вот правило об указанных трех месяцах (п. 1 ст. 687 ГК РФ) наоборот является императивным. То есть его нельзя изменить или ограничить его срок в договоре (ст. 422 ГК РФ).

Чем штраф отличается от депозита

Как правило, при заселении в квартиру наниматель передает владельцу жилья денежный депозит — как страховку на случай порчи мебели, бытовых приборов и так далее. Этот депозит наймодатель, если все в порядке, при расторжении договора обязан вернуть. На практике если наниматель съезжает из квартиры, не предупредив за три месяца, владельцы жилья часто не возвращают этот депозит, принимая его в зачет встречным обязательствам нанимателя по оплате найма. Вопрос о возврате депозита можно решить в суде. Правда, там, как уже говорилось выше, вам не только присудят возвращение депозита, но и обяжут вас оплатить три месяца (если вы не известили хозяина о том, что съезжаете, надлежащим образом — за три месяца).

— Кстати, владелец квартиры не имеет права, — уточняет Перепелкин, — ни штрафовать нанимателя за досрочное расторжение договора (скажем, вы подписали договор на год, а съезжаете через полгода, при этом уведомили хозяина квартиры, как положено, за 3 месяца о своем намерении), ни требовать с него возмещения убытков в связи с этим.

Как наймодатель может расторгнуть договор

Еще нюанс. Если владелец квартиры приходит к вам и говорит: завтра (через неделю) съезжайте — вы меня не устраиваете, да и вообще я нашел жильцов, которые будут платить больше, — не стоит торопиться и начинать лихорадочно собирать вещи.

— Мало того, что тот, кто сдает квартиру, — говорит Перепелкин, — может расторгнуть договор исключительно в судебном порядке, так еще и только в тех случаях, которые перечислены в законе (пп. 2-4 ст. 687 ГК РФ). Эти правила в законе сформулированы императивно — а значит, изменить их соглашением сторон в договоре никак нельзя.

[:wsame:]

Устный договор — тоже договор

Знаете ли вы, что, договариваясь с владельцем квартиры о найме устно, безо всяких бумажек, вы тоже заключаете с ним договор, который закон признает? Со всеми вытекающими правовыми последствиями.

— В соответствии со ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения подлежит заключению в письменной форме, — объясняет эту тонкость Перепелкин. — Однако несоблюдение письменной формы сделки при заключении договора найма не делает его недействительным. Только вот доказать в суде факт наличия такого договора и его условия очень трудно.

В этом случае суды применяют последствия нарушения письменной формы сделки, установленные ст. 162 ГК РФ, — продолжает юрист, — поэтому подтвердить наличие и условия устного договора найма свидетельскими показаниями будет нельзя. А вот расписки о том, что вы передавали деньги за проживание хозяину квартиры, другие бумаги, свидетельствующие о том, что вы вносили плату, скажем, за услуги ЖКХ, телефон и электричество и так далее, очень даже пригодятся.

Я провожу много обучающих семинаров для риелторов, и как показывает моя практика общения с ними в рамках занятий, к моему удивлению, многие из них этих тонкостей не знают. Поэтому советую, чтобы избежать сюрпризов, — заключает Перепелкин, — перед заключением договора найма проконсультироваться не только с риелтором, но и с юристом. Или хотя бы самостоятельно ознакомиться с главой 35 Гражданского кодекса РФ, регулирующей данные отношения.