Чем грозит новый порядок покупки квартир в Подмосковье
Власти Московской области сообщили о возможном изменении правил игры на рынке первичного жилья. К чему это приведет?
Власти Московской области сообщили о возможном изменении правил игры на рынке первичного жилья. К чему это приведет?
Предполагается, что средства дольщиков привлекаться для строительства не будут, а на продажу будут выставляться уже готовые квартиры. Чиновники надеются этим шагом обезопасить покупателей от строительных афер. Sobesednik.ru опросил подмосковных застройщиков и узнал, чем может обернуться новая инициатива подмосковного правительства.
Новостройки без инвестиций
Среди экспертов распространена точка зрения, что если власти начнут претворять в жизнь данные меры, то простые граждане могут совсем отказаться от приобретения нового жилья. Сейчас на начальной стадии строительства квартиру можно купить за вполне приемлемые деньги, а по ходу работ цена на квартиры может увеличиться в два раза. Этот порядок будет отменен при реализации новых правил игры. Говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»:
— Такая инициатива в первую очередь ударит по кошельку простых граждан, для многих из которых покупка квартиры на начальной стадии строительства — единственный способ улучшить жилищные условия.
[:image:]
Отсутствие возможности купить квартиру с существенной скидкой на начальном этапе реализации проекта еще не главный сюрприз, ожидающий покупателей. Большинство компаний-застройщиков не имеют в своем распоряжении средств, достаточных для полного финансирования работ, а теперь появляется вероятность, что они лишатся и возможности привлечения инвесторов. Строителям придется обращаться в банки, а дорогостоящие кредиты обязательно повлияют на стоимость. Что же ожидает покупателей? Если старые правила будут отменены, мы можем ожидать и подорожания на 20–50%. Сейчас на покупку условной новостройки нужно найти 6 миллионов, при изменении ситуации придется выкладывать 7,5–9 млн.
[:wsame:]
— Средняя ставка по проектным кредитам сейчас составляет около 16–18%. Если умножить данный показатель на средний срок реализации проекта, который составляет около 3 лет, то мы как раз и получим максимальное подорожание кредита — примерно на 50%, — рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. — Застройщики могут кредитоваться на корпоративном уровне либо на уровне отдельных корпусов, что сделает процентную нагрузку чуть ниже. Но удорожание все равно будет существенным.
[:image:]
Согласен с такой точкой зрения и Григорий Ваулин, генеральный директор компании «Ферро-Строй»:
— Практически никто из девелоперов не реализует проект исключительно на собственные средства. Ведь строительство дома площадью 20 тыс. кв. м обходится примерно в 1 млрд рублей. Поэтому в подавляющем большинстве случаев деньги компании получают от продажи квартир или используют заемные средства, переплата по которым в итоге составит как минимум 15–20%, а это автоматически повлечет рост себестоимости и конечных цен.
[:wsame:]
Оздоровление рынка?
Однако существует мнение, что данные нововведения будут не столь разрушительными. Новые правила могут привести к очищению рынка от недобросовестных игроков, а подорожание жилья будет несущественным. Строительство всегда было очень доходным бизнесом, поэтому такую привлекательную нишу, скорее всего, займут новые игроки с более мощными финансовыми возможностями. Приводим точку зрения Григория Ваулина:
— Инициатива строительства исключительно готового жилья приведет к оздоровлению рынка недвижимости, так как недостроев и обманутых дольщиков точно больше не будет. К тому же гораздо проще и удобнее покупать объект недвижимости, когда он не просто находится в бумажной стадии, а его можно «потрогать», — сообщает эксперт.
[:image:]
Более смелый прогноз делает Сергей Власенко, президент Некоммерческого партнерства «Корпорация риэлторов "Мегаполис-Сервис"»:
— Могу предположить, что цены сильно не вырастут: произойдет укрупнение игроков, уменьшится их маржа. Другими словами, на рынке останутся только те компании, у которых есть свои оборотные средства.
[:wsame:]
Найти выход
Возможно, эксперты ошибаются и существуют возможности, позволяющие обойти все неприятные моменты и создать доступный рынок по реализации готовых квартир? Такой сценарий существует. Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», объясняет:
— На мой взгляд, последствия принятия данной инициативы во многом будут зависеть от ключевой ставки. Если ее уровень опустится до 3–4%, как в Европе, то кредиты застройщикам станут вполне доступны, и тогда можно вести речь о продаже только готового жилья.
[:image:]
Общий настрой экспертного сообщества хорошо иллюстрирует мнение Натальи Козловой, коммерческого директора строительной компании «Сампо»:
— Я считаю нецелесообразным ввод подобных заградительных мер, в результате которых пострадают и застройщики, и покупатели. Да, обманутых дольщиков станет меньше, однако цена такого результата слишком дорога, как в прямом, так и в переносном смысле. На мой взгляд, наиболее эффективная мера — не запрещать, а предупреждать возникновение сомнительных площадок. Возможно, стоит ужесточить требования к застройщикам при выдаче положительного заключения о строительстве. Тогда априори риск появления недостроя будет стремиться к нулю.
