Рынок офисной недвижимости Москвы ставит новые рекорды
Весной уровень вакантных площадей в офисных объектах Москвы достиг рекордного уровня, перекрыв показатели 2008–2009 гг.
Весной уровень вакантных площадей в офисных объектах Москвы достиг рекордного уровня, перекрыв показатели 2008–2009 гг.
Избыточное предложение
Доля свободных офисных помещений начала расти с середины 2014 года. Сокращение спроса, вызванное условиями экономического кризиса, и значительное превосходство над ним объемов нового строительства привели к тому, что весной 2015 г. уровень вакантных площадей составил 17,1% в среднем по рынку по Москве. В 2015 году на фоне сохранения неопределенности настроение арендаторов по-прежнему определялось экономической и политической ситуацией в стране. Общий объем чистого поглощения, показывающий изменение занимаемых арендаторами офисных площадей, составил 84 тысячи квадратных метров, что на 230 тысяч меньше прошлогоднего показателя.
Отрицательное значение чистого поглощения обусловлено в первую очередь высвобождением помещений в объектах класса Б+ и Б-. Это говорит о том, что компании, арендующие помещения в зданиях данного класса, были наиболее уязвимы в условиях экономической нестабильности и в целях снижения затрат заключали договоры аренды, в большинстве случаев уменьшая занимаемые площади. В результате в I квартале 2015 года спрос продолжал оставаться низким, а темпы нового строительства — высокими. Объекты с высокой стадией готовности достраивались и выходили на рынок, формируя избыточное предложение.
Новые офисные объекты
Так, с января по март на рынке Москвы были введены 291 тысяча кв. м., что на 27% превышает объем нового строительства за аналогичный период 2014 года. На рынок вышло 14 новых офисных объектов, из которых к классу А относится 2 здания: бизнес-центр «Демидов» в составе делового квартала «Красная Роза», а также башня «Эволюция» на территории ММДЦ Москва-Сити. К наиболее значимым офисным объектам класса Б+, введенным в эксплуатацию в 2015 году, относятся «Нео Гео» на Бутлерова, 17, «Сириус Парк», корпус С «Омега2», «Арма 4–5».
[:wsame:]
Стоит отметить, что в общем объеме нового предложения всего 14% офисных площадей было введено в эксплуатацию в пределах ЦАО. Это подтверждает усиление процесса децентрализации нового строительства. Доля объектов класса А увеличилась на 2,6% за I квартал 2015 года, для класса Б прирост составил 1,4%.
По оценкам аналитиков, при довольно высоком показателе прироста офисных зданий на рынке Москвы пустует более 3 млн кв. м, из которых треть относится к объектам класса А. Таким образом, уровень вакантных площадей в данном классе достиг 27,8%.
География вакантности
Наибольший уровень пустующих офисных помещений класса А наблюдается в районах «ЗАО до четвертого транспортного кольца» (78%) и «СЗАО после четвертого транспортного кольца» (65%). Такое высокое значение показателя в данных районах связано с большим объемом свободных площадей в нескольких крупных объектах. Высокая вакантность сохраняется в Москва-Сити: совокупная площадь свободных помещений составляет 40%, основная часть которых приходится на объекты, введенные в 2013–2014 гг. В ЦАО в настоящее время свободными являются 19% площадей класса А.
В объектах класса Б по объему пустующих офисных помещений лидирующие позиции занимают районы «ЗАО до четвертого транспортного кольца» и «СВАО после четвертого транспортного кольца», здесь уровень вакантных площадей составляет 34% и 28% соответственно. В ЦАО показатель зафиксировался на отметке 10%.
[:wsame:]
Высокий уровень вакантных помещений, падение спроса, усиление конкуренции между собственниками, а также избыточное предложение вызвали снижение арендных ставок. В течение квартала в офисах класса А ставки были снижены на 12,5% — до 31500 руб. в год за квадратный метр. В свою очередь, ставки на офисы класса Б опустились до 20500 руб. (на 18% ниже, чем в начале 2015 года). Напомним, что во время последнего кризиса коррекция ставок достигла 30–40%, а вакантность (незанятость офисных площадей) держалась на уровне 25%.
Новые возможности
Сейчас для арендаторов открылись новые возможности, позволяющие арендовать объекты класса А на привлекательных коммерческих условиях. Собственники помещений стали охотнее уступать арендаторам, номинируя ставки в рублях или предлагая курсовые коридоры, арендные каникулы, отделку помещений или ее компенсацию. Таким образом, арендаторы, находящиеся в поиске нового офиса, получали привилегированную возможность выбирать помещения высокого класса и достигать условий, продиктованных ими самими.
— Столь значительное отрицательное поглощение, которое мы наблюдаем в настоящий момент в классе Б, связано с миграцией в качество, — комментирует Дмитрий Мыслин, управляющий партнер компании ILM. — Многие арендаторы пользуются падением ставок в классе А и переезжают в более качественные офисы за меньшие деньги. Таким образом, пользуясь сложившейся ситуацией на рынке, арендаторы улучшают условия для своих сотрудников, по возможности сокращая при этом расходы. С учетом огромного количества площадей в классе А, а также резкого роста относительной величины налога на имущество в сравнении с низкими ставками в классе Б, в ближайшие годы тенденция перехода в класс А только усилится. Возможно, скоро мы увидим, как некачественные реконструкции в труднодоступных промзонах будут полностью пустовать. По прогнозу наших аналитиков, превосходство нового строительства над объемами чистого поглощения приведет к дальнейшему росту уровня вакантных офисных площадей на рынке, что еще больше усилит конкуренцию между объектами.
[:wsame:]
