Чем опасны ипотечные кредиты на фоне роста валют и кризиса
Сложно быть должником в кризис, когда доходы уменьшаются, цены растут, а перспективы становятся все более неопределенными. Хуже всего приходится ипотечникам, у которых обязательства – самые крупные, а сроки выплат – самые длинные
Сложно быть должником в кризис, когда доходы уменьшаются, цены растут, а перспективы становятся все более неопределенными. Хуже всего приходится ипотечникам, у которых обязательства – самые крупные, а сроки выплат – самые длинные.
Кроме того, ипотечник рискует главным – потерять квартиру, которая находится в залоге у банка, и в случае невыполнения договора банк может ее забрать.
Ипотека счет любит
Эксперты говорят, что ситуация на рынке недвижимости сегодня похожа на памятные 2008–2009 годы.
– Тогда квартиры подешевели в долларовом выражении на 30%, в рублевом – на 10–15%, – рассказал «Собеседнику» эксперт аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Сергей Жарков. – Мы ожидаем, что до Нового года цены предположительно останутся такими же, как и сейчас, а вот со следующего года могут просесть на прогнозируемые 10–15%. Больше – вряд ли. Тем, кто планирует купить квартиру на минимуме цен, можно посоветовать сберегать пока деньги в валюте, а затем вложить их в квадратные метры, когда ситуация будет наиболее благоприятная. С другой стороны, тем, у кого не хватает личных средств на покупку и кто планирует воспользоваться ипотекой, лучше не тянуть со сделкой – жилищное кредитование скоро может стать менее доступным: банки в условиях дефицита денег будут реже одобрять кредиты, строже оценивать заемщиков, а ставки могут вырасти.
Чем все эти перемены могут грозить тем, кто уже в ипотеке? В прошлый кризис несколько банков обратились к своим заемщикам с предложением досрочно погасить часть кредита (или даже весь кредит). Ситуация коснулась тех ипотечников, у кого был очень большой кредит (70–78% от цены покупки). После падения цен на недвижимость залог уже не покрывал всю сумму кредита. Образовавшуюся разницу банки и просили заплатить – в большинстве случаев сумма измерялась сотнями тысяч рублей.
– Чтобы не допустить подобных ситуаций, не стоит замахиваться на большой кредит – любое серьезное колебание на рынке недвижимости грозит поставить вас в неприятную ситуацию, когда квартира может стать дешевле, чем ваш долг за нее, – советует эксперт Алёна Никитина. – Оптимально брать в долг не более 50% от суммы покупки. Лучше – меньше. Индикатором может стать сравнение с арендой. Если ежемесячно уплачиваемые проценты по ипотеке сравнимы с арендным платежом, значит, ипотека будет вам выгодна: платить будете столько же, но уже не за чужое, а за свое.
[:image:]
Забудьте о валютных займах
За все время существования ипотеки больше всех проблем хлебнули валютные заемщики. В кризис доллар, евро, швейцарский франк, японская иена растут, а значит, растут и платежи по кредиту. За несколько лет у большинства валютных заемщиков выплаты выросли в 1,5–2 раза.
– Универсальный совет – долг должен быть в валюте дохода. Если зарплата в рублях – значит, и кредит должен быть в рублях. Только так можно устранить валютные риски, которые в кризис присутствуют всегда, – советует начальник аналитического департамента Ассоциации российских банков Сергей Григорян.
В кризис высокорисковыми становятся вложения и в строительство.
– Особенно рискованны сейчас инвестиции «на стадии котлована» – в текущих условиях уже никто не поручится, что стройка будет доведена до конца, что ее не заморозят на каком-нибудь этапе, – предупредил читателей «Собеседника» вице-президент Гильдии риелторов Константин Апрелев. – В условиях нехватки финансирования даже благополучные застройщики задерживают сроки сдачи. Сейчас в договорах купли-продажи даже перестают указывать точный срок заселения, так как неопределенность очень высока.
[:image:]
Дисциплина
Не все так плохо. Ипотечный платеж – это сумма, зафиксированная на годы вперед. Ваш платеж уже не изменится ни сейчас, ни через 10 лет. Чего не скажешь об аренде, например. Доходы в долгосрочной перспективе тоже у большинства растут, делая ипотечный платеж со временем более легким, чем в начале выплат.
– Каждый ипотечник должен иметь сумму из 3–6 платежей на всякий случай, чтобы в случае потери работы или других неприятных ситуаций не вый-ти на просрочки, – советует Алёна Никитина. – Просрочки ведут к тому, что банк может потребовать всю сумму кредита к досрочному погашению.
В каких случаях банк может вам насолить? Все потенциально проблемные ситуации прописаны в кредитном договоре в пункте «Обязанности заемщика». Как правило, главные требования банка – своевременно вносить платежи, не проводить незаконные перепланировки, вовремя оплачивать ЖКУ и страховку, не сдавать квартиру в аренду, не заселять и не прописывать в нее посторонних лиц без согласования с банком. Некоторые банки настаивают на ежегодном представлении справок 2-НДФЛ и квитанций об оплате страховых взносов. В большинстве кредитных договоров прописано также право банка проверять предмет залога один раз в год. Но к дисциплинированным плательщикам банки редко придираются.
Юрист: миллион ипотечных кредитов за год - не предел
