Доходность новостроек может достигать 80%

Возможность перевода части доходов в накопления рано или поздно ставит перед многими вполне закономерный вопрос – как эти накопления не только сохранить, но и приумножить. Среди самых распространенных, не требующих от владельца капитала каких-либо специальных знаний, или инвестиционных навыков, лидируют банковские вклады или покупка таких активов, которые стабильно растут в цене: драгоценные металлы, недвижимость и пр. При необходимости его продажа позволит не только вернуть все вложенные деньги в полном объеме, но и получить определенную долю прибыли.

Несмотря на принадлежность к общей категории выгодных инструментов инвестирования, каждый из приведенных вариантов на выходе может дать совершенно разную доходность. Давайте попробуем разобраться, какой вид инвестирования следует рассмотреть в первую очередь, имея на руках 6-7 миллионов рублей. Эта сумма подойдет для сравнения всех трех вышеперечисленных способов, поскольку именно такими средствами нужно обладать, чтобы иметь возможность вкладывать в московскую недвижимость.

Вопреки репутации одного из самых надежных вариантов сохранения и приумножения капитала, золото уже практически год, начиная с октября 2012 года, демонстрирует снижение стоимости. Только с января по август 2013 г.г. цена одной тройской унции, упала с $1 660 до $1 300, в отдельные периоды стоимость опускалась даже ниже этой планки, доходя до $1 239 за унцию. В прогнозах банковские аналитики говорят о возможном снижении стоимости унции к 2015 году до $1 000-$1 100. Получается, что в настоящий момент золото не дает гарантий не только приумножения, но и сохранения вложений и не может рассматриваться в качестве исключительно надежного актива.

Средняя ставка дохода банковских вкладов находится на уровне 7-8% годовых. Сегодня банки активно привлекают частных инвесторов, разрабатывая программы на разные суммы, сроки, с разными условиями распоряжения основной и доходной частью вклада. Отдельные малоизвестные банки обещают до 11-12% годовых, но в погоне за высоким процентом не следует забывать о рисках. По действующему законодательству при наступлении страхового случая максимальный возврат по вкладу составит 700 тыс. рублей, поэтому, во-первых, нужно выбирать только среди надежных банков, а их предложения по процентным ставкам не превышают 10%, а во-вторых, свести потери к минимуму в любом случае можно лишь разбив имеющиеся 6-7 миллионов на те самые 700 тысяч и сделать вклады с полной страховкой основной суммы. Получается, что одновременно придется общаться с девятью – десятью банками, а это не очень удобно.

В недвижимости максимальную доходность показывают вложения в новостройки эконом- и комфорт-класса на этапе котлована. Двадцатиэтажный дом строится в среднем 2-2,5 года. Только за счет ежемесячного роста цен жилье первичного рынка массового сегмента за год прибавляет в цене 12-15%, соответственно за два года прирост составит порядка 25-30%, а эта цифра уже сразу больше доходности банковского вклада за аналогичный период. Строительная готовность – еще один фактор, положительно влияющий на стоимость недвижимости. Выход на монтаж стен, возведение дома под крышу, окончание отделочных работ, подключение коммуникаций и, наконец, получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию в общей сложности прибавляют к цене еще 15-20%. Через три – шесть месяцев после сдачи дома, в зависимости от принятой в компании практики, начинается выдача ключей и оформление квартир в собственность, что также добавляет к цене квартиры от 5 до 10%. Таким образом, итоговая доходность при приобретении квартиры на этапе котлована может достигать от 35 до 50% годовых, а к моменту получения свидетельства о собственности цена квартиры может возрасти до 80% от первоначального уровня.

Если пойти по пути сохранения сбережений на банковском счете и сузить список всех московских банков до двадцати самых известных и стабильных, то вклад в 7 млн. рублей может дать за 2 года в среднем 1-1,2 млн. рублей дохода. Если же выбор решено сделать в пользу недвижимости, то и здесь круг поиска нужно ограничить наиболее ликвидными вариантами с гарантированной перспективой роста стоимости. В Москве в пределах МКАД это по-прежнему жилые комплексы с удобной транспортной доступностью, в шаговой доступности от метро, в районе с хорошо развитой инфраструктурой. Новостроек с подобными характеристиками на начальных этапах строительства в столице единицы. В качестве примера приведем жилой комплекс M-House, расположенный в 100 метрах от станции метро «Улица Академика Янгеля». Стоимость квартир на объекте начинается от 6,3 млн. рублей, а подходящим для инвестирования вариантом здесь может стать однокомнатная квартира площадью 41,75 кв.м., цена которой в настоящий момент составляет 6,8 млн. рублей. Строительство комплекса в самом разгаре, этап котлована успешно завершен, монолитный каркас здания поднялся на уровень 3-го этажа, отдельные секции возведены до 8-го. Жилой комплекс будет сдан в 4 кв. 2014 года и еще через полгода начнется выдача ключей, массовый ремонт квартир и долгожданное заселение. Таким образом, через два года дом пройдет полный цикл готовности и перейдет в категорию новостроек вторичного рынка. С учетом общей ценовой динамики стоимость выбранной нами квартиры за этот период может достигнуть 9,5-10,2 млн. рублей, а ожидаемая доходность – 2,7-3,4 млн. рублей. Квартиры упомянутого вторичного рынка подобного потенциала не имеют, поскольку у них нет нужного запаса роста стоимости за счет повышения строительной готовности, а по мере эксплуатации дома снижаются и его качественные характеристики. Максимум, на что можно рассчитывать, купив жилье на вторичном рынке – это 5-6% годового прироста стоимости.

Получается, что на сегодняшний день недвижимость первичного рынка может выступать самым доходным капиталовложением. При одной и той же входной сумме и аналогичном сроке инвестирования прибыль от покупки квартиры в доме на этапе строительства выше, чем от банковского вклада. Единственное условие, которое нужно соблюсти – правильно выбрать объект инвестирования, ориентируясь на профессионализм застройщика и ликвидность самого проекта.