Опасна ли "народная ипотека"?

По статистике 70% россиян задумываются об улучшении своих жилищных условий. Купить квартиру за наличные могут немногие, а ипотека как способ решения квартирного вопроса не всем подходит из-за больших процентов и завышенных требований банков к заемщикам. В последнее время финансовые организации громко рекламируют разные варианты приобретения жилья под вывеской «альтернативы ипотеке» или «народной ипотеки». Насколько такие варианты привлекательны и безопасны?

Построй и живи

Жилищно-строительный кооператив – подзабытая форма, с помощью которой покупали квартиры наши родители, бабушки и дедушки. Сегодня к ней все чаще стали возвращаться даже крупные строительные компании. Суть проста – пайщики периодически платят взносы по мере строительства дома, тем самым финансируя весь процесс от начала до конца.

Главный плюс ЖСК по сравнению с ипотекой – проценты практически отсутствуют или сведены к минимуму. Но есть и дополнительные риски.

– Расходы на строительство могут превысить запланированные – дорожают электроэнергия, стройматериалы, услуги строительных компаний. И в итоге размеры взносов для пайщиков могут увеличиваться, – прокомментировал «Собеседнику» председатель коллегии адвокатов Константин Трапаидзе. – И конечно, нужно понимать, кому вы доверяете свои деньги – кооператив должен быть надежным, а его руководители честными. В случае с ипотекой вы рискуете меньше – юридическую чистоту сделки банк берет на себя. Но более безопасная ипотека и стоит значительно дороже.

Накопил и купил

Накопить – вариант самый простой и дешевый. Но мало кому доступный. Но копить можно сообща. По такому принципу в России работают жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК), которые больше всего похожи на кассы взаимопомощи. Суть их проста: новичок делает взносы в общую кассу кооператива, пока не наберется треть или половина стоимости квартиры (в разных ЖНК по-разному). После этого кооператив покупает пайщику квартиру, в которую он въезжает, но до выплаты оставшейся части стоимости квартиры жилье –  в собственности кооператива. Оформить квадратные метры на себя можно будет только после погашения всей суммы. То есть получается, что новые пайщики скидываются на квартиру тем, кто идет впереди них по очереди, потом следующие новобранцы покупают жилье им и так далее – по цепочке.

– Такая форма очень похожа на ссуду. Процентов в ней тоже, как правило, не предусмотрено, но от роста цен на жилье никто не застрахован. Я бы посоветовал застраховаться от возможных рисков, – рекомендует Константин Трапаидзе. – Потому что в долгосрочной перспективе возможно всякое – потеря трудоспособности, работы, в этом случае страховка послужит палочкой-выручалочкой и вы не потеряете жилье, за которое платили столько лет.

Если пайщик решает выйти из жилищно-накопительного кооператива, внесенные деньги не сгорят и не потеряются – по закону их обязаны вернуть в полном объеме. В этом смысле ЖНК работает как накопительный счет.
При вступлении в жилищно-накопительный кооператив нужно внимательно изучить историю ЖНК,  личности его участников и особенно  руководителей: в 2000-х годах было предостаточно историй, когда ЖНК-однодневки легко превращались в пирамиды, а их пайщики – в жертв мошенников. После принятия закона «О жилищно-накопительных кооперативах» в 2004 году риск нарваться на современных Остапов Бендеров уменьшился. Но не исчез совсем.

Беги от мошенников

Что должно насторожить?

• Слишком заманчивые обещания – кроме квартиры, еще и проценты за пай; или право собственности сразу после заселения, еще до выплаты всей суммы.

• Кооператоры гарантируют сроки покупки квартиры (это прямо запрещено законом, так как нереально: сроки зависят от движения очереди и внесения средств всеми пайщиками).

• Уверяют, что половина пайщиков уже въехали в свои квартиры (нормальный показатель, когда «осчастливлен» каждый третий).