Что будет с ценами на жилье после 1 июля

Застройщики, включенные в перечень системообразующих организаций, смогут достраивать объекты по старым правилам и после 1 июля, когда для рынка недвижимости в целом поменяются «правила игры». Что изменится после наступления этой даты и как это повлияет на цены, спросил Sobesednik.ru у экспертов рынка недвижимости:

Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

— Главное преимущество предложенной меры заключается в том, что в список системообразующих организаций войдут девелоперские компании, достраивающие проблемные объекты. Не разрешив таким застройщикам завершать новостройки по старой схеме финансирования, власти фактически только усугубили бы проблему обманутых дольщиков. Застройщикам в принципе не очень интересно завершать проблемные объекты, особенно если большая часть квартир в них уже продана. А при отсутствии прямых денежных поступлений от дольщиков такой незавершенный проект вовсе потеряет ликвидность. То есть достраивать его придется за счет выделенных муниципалитетом средств.

Конечно же, разделение застройщиков на два «лагеря» повлияет на стоимость недвижимости. Фактически власти ставят девелоперов в неравное положение. Одни, самые крупные компании, будут иметь привилегии, получая средства напрямую от дольщиков. Другие — будут вынуждены привлекать банковский кредит, закладывая переплату по нему в цену квадратного метра. При этом не стоит забывать о том, что масштаб и количество построенного жилья не всегда становится гарантией большей надежности, вспомнить хотя бы пример «СУ-155» или «Мортон». Поэтому, формируя список системообразующих компаний, важно контролировать крупных девелоперов в не меньшей степени, чем небольших застройщиков.

Стоимость квадратного метра показывает планомерный рост на протяжении всего последнего года, когда, собственно, и стали известны подробности обо всех предстоящих законодательных нововведениях. Поскольку резкий рост цен на жилье после перехода на проектное финансирование обвалил бы спрос, девелоперы пересматривают прайс планомерно и заранее. По нашим оценкам, в 2019 году средний рост стоимости квадратного метра может достигнуть 6–8%, если большая часть застройщиков будет работать через эскроу-счета уже в этом году.

Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин:

— На мой взгляд, создание привилегированных условий работы для отдельных участников рынка только на основании их масштабов противоречит принципам конкуренции и антимонопольной политике государства. В масштабе страны их нельзя назвать системообразующими: площадь проектов застройки составляет примерно 6–10% от общей площади строящегося в России жилья. Учитывая их положение, я полагаю, что получение банковского финансирования для них не станет проблемой.

Реальная поддержка нужна небольшим, но добросовестным компаниям, которые работают на уровне регионов со слабым спросом. Предоставление привилегий крупным «игрокам» лишь усилит тенденцию к монополизации отрасли, что в долгосрочной перспективе приведет к дополнительному удорожанию жилья.

После 1 июля в проектах, реализуемых по текущим правилам, скорее всего, сохранится ценовая политика, которую проводят девелоперы сейчас. К примеру, в Москве за прошедший год квадрат подорожал в комфорт-классе на 7,5%, а за первый квартал 2019-го — еще на 2%. Скорее всего, мы продолжим наблюдать восходящую динамику цен, но она постепенно будет замедляться из-за уменьшения спроса в связи с ростом ипотечных ставок.

Что касается предложения новостроек, то в долгосрочном периоде оно, конечно, сократится. Переход на проектное финансирование приведет к снижению числа девелоперских компаний в России. Прежде всего состав участников рынка сократится в связи с массовым уходом небольших «игроков». Текущие объемы строительства в ближайшие один-два года снизятся.

Остается открытым вопрос о том, захотят ли более дееспособные компании занять опустевшие ниши и поддержат ли их в этом банки. Пока что такая перспектива представляется мне маловероятной.

Коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова:

— Я полагаю, что предоставление особых условий для системообразующих застройщиков — это правильная мера с точки зрения устойчивости рынка. Если у компании, которая возводит более 4 млн кв. метров, возникнут проблемы, это нанесет тяжелый удар по отрасли в целом и надолго может лишить застройщиков интереса покупателей независимо от выбранных моделей финансирования.

Однако, на мой взгляд, критерии должны быть более широкими, потому что сейчас системообразующим девелопером, с точки зрения Минстроя, можно назвать лишь одну из трех тысяч работающих в России компаний (4 млн кв. метров и четыре региона присутствия). Более того, необходимо оценивать «системность» застройщика на уровне отдельного региона, а не всей страны в целом. На уровне небольших субъектов федерации есть свои системообразующие «игроки», которым также необходимо уделить внимание. Поскольку по текущим критериям привилегированный статус получает только один, пусть и крупный девелопер, гарантии для него не окажут никакого влияния на рынок.

Мы полагаем, что расценки на строящиеся проекты, скорее всего, возрастут, однако в какой степени — об этом пока судить рано. Многое будет зависеть от параметров конкретного бизнеса и даже отдельного проекта. Не исключаю, что при худшем сценарии средний «квадрат» может подорожать на 15%. Во всяком случае с уверенностью можно сказать, что переход на банковское финансирование жилищного строительства не создаст предпосылок к уменьшению расценок. Что касается объема предложения, то его резкого сокращения в ближайшей перспективе не произойдет. Почти 77% всех строящихся комплексов и дальше будут продаваться по текущим правилам, так что в течение года «ландшафт» рынка принципиально не поменяется.