Трейд-ин на рынке недвижимости: как работает и кому подходит

Как решить квартирный вопрос с помощью схемы трейд-ин, рассказал Sobesednik.ru эксперт по недвижимости.

— В отличие от старого автомобиля старая квартира не так уж теряет в цене. Нередко она даже выигрывает, так как находится ближе к центру города, чем любая новостройка (если, конечно, это не элитное жилье). Так стоит ли стремиться менять старое на новое?

— Квартиры в старых домах не всегда столь уж привлекательны, — говорит эксперт столичного агентства «Нора-недвижимость» Елена Солдаткина. — К тому же сейчас удачный момент для обмена старого жилья на новое с минимальными потерями: с одной стороны, застройщики для привлечения клиентов предлагают различные бонусные программы, максимальные скидки на жилье в новостройках, длительные сроки на броню с фиксацией цены, беспроцентные рассрочки на долгий срок... С другой стороны, у потребителя на сегодняшнем затоваренном рынке недвижимости есть хорошая возможность сбросить неликвид, выбрать взамен и купить лучший вариант жилья по выгодной цене.

Кризис не вечен, и надо понимать, что цены растут на новое жильё быстрее, чем на квартиры в старом фонде. Так что это хорошее вложение средств с перспективой приличной прибыли в будущем.

— Мы привыкли слышать про трейд-ин на автомобильном рынке. А как это выглядит на рынке недвижимости?

— Примерно так: один жилой объект идет в зачет другого, часто с доплатой (по цене последнего). Проще говоря, выкупается квартира на вторичном рынке, а взамен предлагается квартира в новостройке.

Например, у вас есть квартира в старом доме жилого фонда, в неприглядном унылом районе с плохой транспортной доступностью, что делает товар весьма неинтересным для покупателя. Продавать такую недвижимость долго, сложно и муторно. Как быстро сбросить неликвидный товар и удачно вложить вырученные денежные средства в более привлекательный вариант? В этом случае подойдет обмен старой квартиры на новую и современную посредством схемы трейд-ин.

— Для кого удобна такая схема?

— Услуга трейд-ин удобна и актуальна для тех, у кого имеется минимум наличных средств. К тому же это динамично развивающаяся схема: ведь первичный рынок активно борется за покупателя. Трейд-ин на рынке недвижимости набирает обороты, спрос на данную услугу растёт — данные по объему сделок составляют от 10 до 30% рынка.

— Я слышала, что есть разные варианты покупки недвижимости по схеме трейд-ин...

— Да, их как минимум два. Первый — это классический трейд-ин, один в один скопированный с авторынка. Застройщик оценивает квартиру, выкупает её по цене ниже рыночной (дисконт может составлять 15–30%). Эти деньги пойдут в зачет цены квартиры в новостройке. Например, ваша квартира по рынку стоит 5 млн. С дисконтом в 20% ее цена составит 4 млн, которые и пойдут в зачет цены новой квартиры.

[:image:]

— Охотно ли застройщики идут на выкуп квартир на вторичном рынке?

— Увы, классический трейд-ин — большая редкость на рынке недвижимости, потому что застройщику сегодня, в разгар экономического кризиса, невыгодно держать актив в виде «вторички». Ведь полученную по трейд-ину квартиру надо продать, что требует много усилий в условиях стагнации рынка недвижимости вторичного жилья. К тому же свободных средств для выкупа объектов в нынешних условиях просто нет, и у девелопера всё сводится к главной цели — строительство и погашение кредитов. Да и сами потребители данной услуги не заинтересованы терять денежные средства из-за большого дисконта.

— А второй вариант?

— Это вариант «по типу трейд-ин». Данную схему применяют компании, вплотную работающие в партнёрстве с застройщиками (впрочем, стоит отметить, что трейд-ин используют не все застройщики Москвы и Московской области).

На продажу выставляется старая квартира клиента, ему подбирается жилье в новостройке и бронируется на определённый срок, например на месяц. Клиенту следует чётко понимать: продать свое старое жильё ему надо за установленный период брони (он может быть продлён, но ненадолго), потому как броня на квартиру в новостройке чаще всего идет по предоплате. Если не успеть, существует риск потерять внесённую предоплату.

Для быстрой продажи цена старой квартиры должна быть ниже рынка на 10–15%. На выходе получаются две сделки: сразу после проведения сделки по продаже старой квартиры в кратчайшие сроки проводится вторая — покупка квартиры в новостройке.

— А в чем преимущество? Броня на месяц, когда рынок практически встал, можно сказать, невыполнимое условие...

— Преимущества есть. Во-первых, клиент, обратившийся за услугой в агентство недвижимости, может провести две сделки через систему «одного окна». К тому же размер агентской комиссии в данном случае будет существенно меньше — иногда на 20–50% по сравнению со стандартными агентскими премиями за обычную сделку по купле-продаже (скидка зависит от пакета услуг и условий сделки).

Кроме того, гибкость схем агентских компаний позволяет помогать клиентам и в нестандартных ситуациях: скажем, продать большую площадь и купить две однокомнатные или продать две квартиры маленькой площадью и купить большую квартиру в новостройке. А также быстро собрать недостающие для сделки документы — особенно если нужно разрешение госструктур (к примеру, органа опеки и попечительства, без «визы» которого невозможно выйти на сделку в случае, если собственник вторичного жилья — ребёнок).

— И все-таки: почему бронируют на такой нереально короткий срок?

— Не всегда. Системы бронирования различаются у девелоперов как по срокам, так и по условиям. Наиболее распространены следующие схемы.

Первая отличается коротким сроком бронирования — месяц, здесь цена фиксируется и не может быть изменена.

Во втором случае цена забронированной квартиры может меняться в сторону увеличения, но срок намного дольше — до трёх месяцев. При бронировании квартиры может потребоваться предоплата, но в связи с кризисом и стагнацией на рынке недвижимости некоторые застройщики предоплату упразднили.

— А если не успеешь продать старую квартиру за столь короткий срок?

— Хорошую помощь клиентам на время срока продажи старой квартиры оказывает рассрочка платежа от застройщика. Но при этом должен быть первоначальный взнос не менее 50% от стоимости жилья в новостройке. При бронировании квартиры на полгода рассрочка бывает беспроцентной, свыше этого срока (или как только дом сдадут в эксплуатацию) — придется платить 10–15% годовых.

— Участвующему в схеме трейд-ина дадут ипотеку?

— Да. А если есть свободные средства на первоначальный взнос, можно обойтись безо всякого трейд-ина и вообще выкупить новостройку с помощью ипотеки, а старое жильё выставить на продажу. После продажи у вас появится возможность досрочно погасить часть кредита.

— А не проще просто взять кредит под залог старой квартиры и купить новую квартиру?

— Этот вариант подойдёт тем, чье вторичное жильё дороже новостройки, которую люди хотят купить взамен, либо покупателям, у которых есть дополнительные накопления. Потому как надо быть готовым к тому, что придется сделать сильный дисконт предоставляемой в залог квартиры (20–30% от рыночной стоимости) — иначе банку будет неинтересно выдать вам кредит. Кстати, в этом же варианте можно воспользоваться рассрочкой: например, заплатить 60% от стоимости новой, а после продажи старого жилья оплатить остаток.

[:wsame:][:wsame:]