Кому придется оформлять машино-место как недвижимость заново

Эксперт рассказал Sobesednik.ru о вариантах практической реализации закона, приравнивающего машино-места к недвижимости.

С января 2017 года начнёт действовать Федеральный закон №315, который легитимизирует машино-места в подземных и многоэтажных паркингах как полноценный объект недвижимости. В чем тут новшество, обсуждаем с экспертом столичного агентства «Нора-недвижимость» Еленой Солдаткиной.

— В чем же разница между тем статусом, что был у машино-мест раньше, и тем, что станет сейчас? В том и другом случае — собственность...

— До принятия ФЗ № 315 машино-места — по ст. 130 ГК РФ — приравнивали к общедомовому имуществу. Объекты, которые относятся к статусу «индивидуальная недвижимость», должны иметь стены по периметру. Кроме того, помещение должно быть изолированным — например, это может быть гараж. Только в этом случае объект подлежит постановке на кадастровый учет (ФЗ №221 от 2007 г.), что позволяет оформлять его в свою собственность и распоряжаться им.

[:image:]

— Так каким же образом оформляли права на машино-места в собственность?

— Изворачивались. Всегда найдется какая-нибудь да лазейка. Так как у машино-мест вместо стен разметка, а перегородки устанавливать запрещается из-за пожарной безопасности, то и на кадастровый учёт такое имущество поставить невозможно. То есть оформить право на собственность невозможно (ст. 20 ФЗ №122 от 2010 г.).

Выходили из положения двумя способами. Первый: приобретали как долю в общей собственности. Дело в том, что само помещение паркинга соответствует всем требованием нежилого помещения. Вот и делили его на доли по количеству всех машино-мест. Сам застройщик продавал долю собственнику через договор купли-продажи. В этом случае все соответствовало нормам законодательства.

Но если собственник желал продать свое место другому физлицу, выходили из положения следующим образом. Представьте: в паркинге 155 машино-мест. Один владелец решил продать свою 1/155 долю другому лицу. Что он должен сделать? По ст. 250 ГК РФ дольщик обязан письменно оповестить всех остальных содольщиков, чтобы последние в течение месяца воспользовались правом преимущественной покупки. А это 155 письменных уведомлений. Данное условие крайне усложняло продажу, поэтому доли реализовывали через договор дарения, где право преимущественной покупки соблюдать не надо.

В этой ситуации рисковал покупатель, потому что деньги по сделке через дарение передавались неофициально. А в случае признания в дальнейшем сделки недействительной новый собственник мог остаться и без машино-места, и без денег.

— С этим понятно. А какой второй способ обойти требования закона?

— Во втором случае собственность приобреталась по решению суда. Если по какой-то причине Росреестр отказывал в регистрации парковочного места, людям ничего не оставалось, как идти в суд. Ведь несмотря на то, что парковочное место без стен и перегородок, его все же можно выделить в условных единицах, что подтверждается техническим паспортом (размеры, площадь и границы парковочных мест, как и места общего пользования, указаны в техпаспорте) самого помещения паркинга. То есть если следовать логике, машино-место отвечает всем признакам объекта недвижимости.

Но так как единой практики судов из-за противоречий в законодательстве по этой проблеме не существует, участникам сделки приходилось уповать на Всевышнего в ожидании положительного результата. В судебной практике можно встретить как положительные для истцов решения в оформлении права собственности на парковочное место, так и отказы.

— То есть новый закон покончит с этой неразберихой. А каков будет налог на такое имущество?

— Налоги придется платить по кадастровой стоимости (ст. 406 НК РФ). Пока налог будет высчитываться по той же ставке по размеру владения доли в общей собственности паркингов. Но если данный вид недвижимости введут как новый объект, то возможна новая оценка по кадастру. Соответственно, налог увеличится.

Так что среди экспертов мнения двоякие. Кто-то уже обсуждает будущий возможный беспредел чиновников, опасаясь завышенной кадастровой стоимости. Но наверняка сегодня никто не знает, как будет на самом деле.

— Надо ли будет заново регистрировать свои права тем, кто раньше оформил своё место обходным путём?

— Раньше такое понятие, как машино-место, не определялось в законодательстве, сейчас оно определено ст. 4 Градостроительного Кодекса. Из-за противоречия судебной практики правозащитники советуют переоформить права тем собственникам, кто зарегистрировал свое право по решению суда как на какой-то иной объект (ст. 130 ГК РФ) и таким образом безоговорочно легализовать свою собственность.

А вот дольщикам паркинга ничего менять не нужно. Кстати, им тоже сделали послабление, упростив процедуру продажи по ст. 42 ФЗ №218. В случае наличия более 20 дольщиков вместо письменного уведомления остальных содольщиков извещение о продаже можно размещать на официальном сайте органа регистрации прав. К тому же долю можно выделить в индивидуальную собственность, законодательно определив машино-место, и распоряжаться своим имуществом независимо от соседей.

Ну и в конце хотелось бы отметить, что данное нововведение позволило внести изменения в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», что позволяет новым собственникам приобретать машино-места при помощи заемных средств.

[:wsame:][:wsame:]