Перепланировка с... выселением. За какой ремонт лишают жилья

За какую перепланировку могут наказать даже лишением жилья и как вернуть все назад, эксперты рассказали Sobesednik.ru.

Как писал Sobesednik.ru, квартира москвича, сделавшего незаконную перепланировку, по решению суда будет продана с торгов. Владелец квадратных метров на улице Космонавта Волкова в столице расширил санузел за счет коридора, кухни и жилой комнаты. По жалобе соседей Мосэилинспекция вынесла постановление вернуть стены на их законное место. Но собственник квартиры проигнорировал предписание, и теперь ему грозит продажа квартиры с торгов.

Алексей Бернадский, директор Сети офисов недвижимости Est-a-Tet:

— Такие процессы, когда незаконная перепланировка оборачивается для жильцов лишением квартиры, происходят редко. Все они носят показательный характер и широко освещаются в СМИ — так, например, в прошлом году была подобная ситуация с квартирой в панельном доме, где были снесены несущие стены.

Неузаконенные перепланировки встречаются в 60% квартир в старом жилом фонде, поскольку планировки в таких домах мало пригодны для комфортного проживания — туалеты площадью 1 кв. м, узкие коридоры, проходные комнаты. В новом фонде перепланировки встречаются гораздо реже, поскольку сами планировки там более комфортные. Сейчас большинство людей узаконивают перепланировки, если это возможно, обращаясь в специальные компании.

Однако чаще всего согласовать перепланировку невозможно, поскольку она незаконная. Это касается следующих видов перепланировок: сноса несущих стен в панельных домах (сносить или переносить можно только ненесущие конструкции), переноса мокрых зон (кухонь, санузлов) и стояков. По закону жилая площадь квартиры в случае перепланировки не должна меняться, то есть ее увеличение за счет нежилых зон (коридоров, балконов, лоджий, тем более мокрых зон) согласовать нельзя. В частности, так часто встречающееся увеличение площади жилых комнат за счет балкона незаконно, поскольку это увеличивает отапливаемую жилую площадь квартиры. Однако тут есть лазейка — если сносится оконно-балконный профиль, но между балконом и комнатой делают перегородки, такую перепланировку можно узаконить. Также нельзя делать арки и дверь в несущих конструкциях. Многие собственники этим «грешат», но и площадь тамбуров в подъезде и мест общего пользования к квартире нельзя присоединять.

На сайте Мосжилинспекции есть перечь возможных типовых перепланировок, которые можно согласовать. К ним относится объединение санузлов, однако на месте, где были стены, необходимо провести дополнительную гидроизоляцию.

Если в квартире проведена противоречащая закону перепланировка, единственное, что можно посоветовать, — это вернуть все в исходное положение. Конечно, такие квартиры люди и продают, и даже ипотеку на них получают (предоставляя фотографии других аналогичных квартир), однако это «хождение по лезвию ножа». Любая проверка или жалоба со стороны соседей может выявить эти нарушения. Если же перепланировка не противоречит закону, то ее нужно обязательно согласовать.

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

— При перепланировке важно помнить о том, что нельзя проводить работы, которые могут привести к нарушению прочности несущих конструкций здания и, как следствие, к их разрушению. Среди самых распространенных запрещенных перепланировок стоит отметить перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе водоснабжения, устройство проемов в несущих стенах, переустройство чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Помимо «глобальных» изменений конструкций есть и более, на первый взгляд, безопасные работы, к примеру перенос кухни в комнату или расширение ванной. Важно помнить, что в квартире нельзя трогать так называемые «мокрые зоны» — ванную, туалет, кухню. Иными словами, разместить спальню вместо кухни вам никто не запретит, а вот расширить кухню на метр за счет той же спальни уже нельзя.

[:image:]

Если факт нарушения будет выявлен, нарушитель обязан заплатить штраф и согласовать выполненные работы. Если узаконить перепланировку нельзя, владелец, помимо уплаты штрафа, должен будет привести помещение в состояние до переустройства. Штрафы за незаконную перепланировку составляют до 2500 руб. для физических лиц до 5000 руб. для должностных лиц и до 50 тыс. руб. для юридических лиц. После завершения ремонта собственник пишет заявление, на основании которого составляется акт о завершенном переустройстве и (или) о перепланировке помещения.

Генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова:

— Как показывает практика, огромное количество перепланировок, в том числе опасных для конструктива всего здания, зачастую остаются незамеченными. К сожалению, выясняется это только после трагедии и обрушения части дома. Тем не менее выявить нарушителя на первичном рынке просто, предотвратив тем самым незаконное переустройство квартиры и нарушения капитальных конструкций. Многое зависит от соседей, а именно — их бдительности. Снос несущих конструкций подразумевает шумные работы, о которых точно узнают соседи на несколько этажей ниже или выше. Кроме того, если в строительном мусоре будут обнаружены бетон и части арматуры, это может быть поводом для «рейда» управляющей компании в поисках того, кто нарушил правила.

[:image:]

Одно из главных правил перепланировки — это запрет на перенос или снос несущих стен. За такое «самоуправство» в конечном сете могут вовсе выселить из квартиры решением суда. Если нарушение было выявлено, то управляющей компанией составляется акт осмотра, в котором обозначены все расхождения с планом БТИ. Далее определяется срок, согласно которому владелец недвижимости обязуется предоставить документы, подтверждающие законность своих действий. Очевидно, что если перепланировка незаконна, то собственник не получит согласования. В этом случае владелец получает уведомление об устранении последствий самовольного переустройства, то есть в определенный срок он обязан, условно, вернуть все стены, как это было указано в полученном плане БТИ. Никаких других путей исправления ошибок нет. Самый распространенный пример — снос несущей стены между лоджией и кухней или комнатой. Потратив на объединение десятки тысяч рублей, придется вложить еще больше на устранение перепланировки.

Управляющий партнер «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик:

— На самом деле, как показывает практика, большая часть перепланировок, сделанных владельцами квартир, неузаконены. Причем собственники квартир, расположенных в старом жилом фонде, делают перепланировку в три раза реже, чем собственники квартир современных домов. Всего же в структуре предложения доля квартир, где была сделана перепланировка, составляет около 12%.

Перепланировки бывают двух видов: допустимые — те, которые можно узаконить — и недопустимые, которые узаконить нельзя. Не получится узаконить снос несущих стен, перенос сырой зоны (ванной, туалета или кухни), демонтаж воздуховодов, систем вентиляций, перенос газового стояка.

Поэтому прежде чем делать перепланировку, необходимо получить на это разрешение. Для этого достаточно обратиться в многофункциональный центр, чтобы составить технологический проект перепланировки со всеми схемами и расчетами. Потом проект нужно согласовать в межведомственной комиссии, при необходимости — в СЭС. После согласования проекта вызывают обмерщиков из БТИ, которые еще раз производят замеры перед регистрацией перепланировки. И надо обязательно помнить, что если во время проведения работ вы хоть немного отойдете от ранее утвержденного плана, то всю процедуру согласования придется проходить вновь.

Любая перепланировка, проведенная в квартире, в соответствии с ЖК РФ должна быть согласована, за исключением случаев, когда такое согласование не требуется (например, установка антресолей, демонтаж встроенных шкафов, замена радиаторов отопления и так далее). В том случае, если вы провели незаконную перепланировку, контролирующие органы могут призвать вас вернуть все в исходное состояние в установленные сроки. Если вы с таким решением не согласны, то вы можете попытаться отстоять свои права через суд. Решением суда перепланировка может быть сохранена при условии, что проведенные изменения не противоречат законодательству (то есть проведенные действия не относятся к тем, которые запрещено проводить) и она не нарушает права и интересы окружающих, а также не несет угрозы их здоровью и жизни.

[:wsame:][:wsame:]