11:36, 29 Августа 2016 Версия для печати

Мал домик, да дорог. Почему растет спрос на квартиры-крошки и что дальше?

Малогабаритные квартиры завоевывают рынок в связи с изменением экономической ситуации
Малогабаритные квартиры завоевывают рынок в связи с изменением экономической ситуации
Фото: Стоп-кадр YouTube

Специалисты рынка недвижимости рассказали Sobesednik.ru о росте спроса на малогабаритные квартиры в Москве и области.

Девелоперы стали активно строить малогабаритное жилье — квартиры-крошки, от которых мы уже успели отвыкнуть в постсоветское время. С чем связан рост предложения и продаж на малогабаритное жилье? Какие особенности у современных малогабариток, за счет чего снижается метраж? Какие метражи в малогабаритках, какие цены? Будет ли и дальше расти спрос и предложение именно в этом сегменте?

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

— Малогабаритное жилье появилось на рынке еще после кризиса 2008 года, но по-настоящему массовым явлением такие квартиры стали в последние два года. Так, еще в начале 2015 года доля небольших студий в массовом сегменте составляла всего 0,5%, сегодня же она достигает 5%. Целевая аудитория у такой недвижимости — одинокие молодые или пожилые люди или бездетные пары, только начинающие семейную жизнь.

Малогабаритные квартиры завоевывают рынок в связи с изменением экономической ситуации. Платежеспособность потенциальных покупателей жилья заметно снизилась, поэтому девелоперы предусматривают в проектах небольшие квартиры, как правило студийного типа, чтобы сделать жилой комплекс более доступным для покупателя. Чем меньше площадь, тем ниже стоимость объекта, а значит, доступнее такой продукт для клиента. Причем важно отметить, что снижение среднего метража характерно не только для маленьких квартир в эконом-классе, но и вообще для всех сегментов жилья, что свидетельствует об изменении поведения не только аудитории эконом-класса, но и покупателей премиальных объектов недвижимости.

Уменьшение средней площади квартир в новостройках и появление малогарабиток произошло за счет распространения на рынке жилья евроформата. Это квартиры, в которых гостиная и кухня объединены в одну комнату. Если речь идет о студии, то вся квартира представляет собой объединенную кухню, гостиную и спальню в одном помещении. Квартиры евроформата позволяют оптимизировать планировки, получив жилье меньшей площади с максимальной функциональностью.

На сегодняшний день четкого определения малогабаритного жилья не существует. Однако, к примеру, в строительных нормах и правилах определена минимальная допустимая площадь жилого помещения 16 кв. м, другие нормативные акты устанавливают социальную норму жилья на человека, равную 18 кв. м (в Москве). Так или иначе, сегодня минимальный размер жилья на первичном рынке — это 16,04 кв. м. Если с нижней границей малых габаритов ситуация ясна, то верхняя планка весьма условна. Как правило, малогабаритные квартиры — это студии, площадь которых обычно не превышает 30 кв. м. Таким образом, малогабаритным жильем можно признать квартиры и апартаменты площадью не менее 16 кв. м и не более 30 кв. м. В то же время представления о размерах жилья стремительно меняются, так как на рынке отмечается тенденция к сокращению площади квартир всех типологий. Так, средняя площадь квартир в массовом сегменте снизилась с 62 кв. м в 2014 году до 56 кв. м в 2016 году, а в бизнес-классе — с 95 кв. м до 84 кв. м за аналогичный период.

Бюджет покупки самого малогабаритного апартамента площадью 15,7 кв.м равен 2,9 млн рублей. Речь идет о проекте Soyuz Apartments, расположенном в Красносельском районе ЦАО.

В старых границах Москвы самая бюджетная малогабаритная квартира массового сегмента площадью 22 кв. м обойдется в 3,3 млн рублей (ЖК «Мещерский Лес»). В бизнес-классе самая компактная квартира площадью 22 кв. м стоит 3,8 млн рублей (ЖК «Штат 18»). Самая небольшая квартира в элитном классе формально не подходит под определение малогабаритной, поскольку ее площадь составляет 37 кв. м (13,2 млн рублей в ЖК «Суббота»). Однако для сегмента высокобюджетной недвижимости даже такая площадь — беспрецедентное предложение. Для сравнения: ровно два года назад, в III квартале 2014 года, минимальная площадь квартиры в элитном классе была почти на 12 кв. м больше — 48,7 кв. м. Поэтому жилье площадью 37 кв. м вполне можно назвать малогабаритным применительно к элитному классу.

Стоит отметить, что растущая популярность малогабаритного жилья нашла отражение и в динамике последнего месяца. В июле 2016 года средняя стоимость студии в массовом сегменте выросла на 2,5% — с 4 142 130 рублей до 4 248 785 рублей. При этом в квартирах другой типологии средний бюджет покупки оставался практически неизменным. Средняя стоимость однокомнатной квартиры за месяц снизилась незначительно (–0,05%). Двухкомнатная квартира в среднем подорожала на 1,1%, а «трешка» подешевела на 0,015%.

Мария Литинецкая
Мария Литинецкая
Фото: Стоп-кадр YouTube

В ближайшие годы, пока Россия не оправится от рецессии, а доходы населения не начнут расти, компактное жилье по-прежнему будет популярно. Полагаю, что малогабаритная недвижимость не исчезнет и после кризиса. Как показал опыт западных стран, где микроапартаменты появились уже более 20 лет назад (по тем же причинам, что и в России сейчас), полностью такой формат жилья с рынка не уходит даже в период нормализации экономической обстановки. Студии — это неплохой старт для тех покупателей, которые решают квартирный вопрос впервые. К таким относятся бездетные семьи и молодые одинокие люди, студенты. Эти социальные группы будут существовать всегда, поэтому и спрос на малогабаритное жилье не исчезнет.

Руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк:

— Малогабаритными объектами на первичном рынке жилой недвижимости считаются «однушки» общей площадью до 35 кв. м (в настоящее время минимальная площадь предложения малогабаритных однокомнатных объектов составляет 16 кв. м), двухкомнатные квартиры до 55 кв. м, трехкомнатные — до 70 кв. м.

С начала кризиса в 2016 году отмечается рост объема предложения небольших квартир, что связано с несколькими тенденциями. Во-первых, с выходом значительного количества проектов массового сегмента в Москве, в том числе в рамках реновации промзон. Только за год объем предложения в доступном сегменте вырос в 1,8 раза. Крупные проекты позволяют девелоперам предлагать максимально разнообразную квартирографию фактически на любой спрос. Во-вторых, в связи с напряженной экономической ситуацией снижается уровень реальных располагаемых доходов населения, соответственно, сокращается бюджет покупки квартиры и растет спрос на квартиры небольших площадей с более низким бюджетом. Увеличение числа двух— и трехкомнатных малогабаритных лотов произошло с появлением квартир евроформата (квартиры, где кухня и гостиная объединены, остальные комнаты небольшой площади).

Сейчас малогабаритные квартиры востребованы покупателями, во многом за счет значительного потенциального спроса на приобретение квартиры в московском регионе, который не может быть реализован из-за более дорогих, чем позволяют это доходы граждан, бюджетов предложения. Малогабаритные квартиры дают возможность несколько снизить минимальный бюджет покупки, что позволяет в текущий момент помочь этому спросу реализоваться. В перспективе с улучшением экономической ситуации и ростом благосостояния населения доля малогабаритных квартир в предложении будет снижаться.

За два года объем предложения однокомнатных объектов минимальных площадей увеличился почти в 4 раза, максимальный прирост произошел в сегменте предложений площадью от 31 до 35 кв. м — почти в 22 раза. Объем предложения квартир и апартаментов площадью от 21 до 30 кв. м вырос на 25% — с 20 до 25 тыс. кв. м. Также на рынок поступили квартиры и апартаменты площадью до 20 кв. м (в 2014 году на рынке не было подобных предложений).

В двухгодичной динамике средний бюджет малогабаритных квартир и апартаментов изменился следующим образом: на объекты площадью 31–35 кв. м — снизился на 10,6%; на объекты площадью 21–30 кв. м — вырос на 76,7%. За год средний бюджет для объектов площадью до 20 кв. м вырос на 47,1%.

Владимир Богданюк
Владимир Богданюк
Фото: Стоп-кадр YouTube

В массовом сегменте количество малогабаритных двухкомнатных лотов за 2 года увеличилось в 6 раз. Средняя стоимость малогабаритных двухкомнатных лотов составила 6,9 млн руб. Количество малогабаритных трехкомнатных лотов в массовом сегменте увеличилось за 2 года в 8 раз. Средняя стоимость малогабаритных трехкомнатных квартир и апартаментов на данный момент составила 8,6 млн руб.

Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Георгий Новиков:

— В кризисное время увеличилось количество проектов, в состав которых входят студии. Девелоперы рассчитывали, что в связи со снижением платежеспособности граждан спрос на квартиры небольшой площади возрастет. Именно поэтому в 2015 году был зафиксирован рост доли проектов со студиями как в Москве, так и в Московской области. По итогам 2015 года 80 проектов Подмосковья (до 30 км от МКАД) имели в своем составе студии, что было больше на 60%, чем в 2014 году. Площадь их варьируется от 18 до 33 кв. м. В Москве был не столь заметный рост доли проектов со студиями, но и площадь студий начиналась только от 20 кв. м.

При этом оказалось, что бума на покупку квартир-студий не было, особенно в Подмосковье. Если в Москве покупатели еще были готовы жертвовать площадью ради транспортного удобства, то в Московской области такая покупка вообще казалось неоправданной: жить в квартирке площадью 18 кв. м неудобно, так и добираться до работы далеко. Выгоды от такой покупки, кроме осознания, что у тебя есть собственная недвижимость, не наблюдается.

Самое интересное, что даже скидки на студии не приводили к скачкообразному спросу. Поэтому нельзя сказать, что малогабаритные квартиры крайне востребованы сейчас. На первичном рынке вышло много бюджетных проектов, где покупателям предлагаются небольшие квартиры, но все же стандартных площадей. Сейчас однокомнатные квартиры вернулись к площадям 32–34 кв.м, двушки — 50–55 кв.м. И именно квартиры стандартных площадей наиболее востребованы.

Управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик:

— В России малогабаритные квартиры появились более полувека назад, еще раньше, чем появились «хрущевки», в то время их называли «малосемейки». Тогда малогабаритное жилье было реальной возможностью решения жилищных проблем и позволяло максимальному числу семей обзавестись собственными квартирами, пускай и небольших площадей.

Сегодня малогабаритные квартиры также имеют место на вторичном рынке Москвы. Однако в современных реалиях они не пользуются спросом. Чаще всего такие квартиры располагаются в старом жилом фонде. Единицы — в современном: так сказать, вчерашние новостройки.

На вторичном рынке большой процент сделок приходится на альтернативные или на скрытую альтернативу (когда альтернативную сделку сознательно разрывают, если вдруг находится покупатель с деньгами, а потом продолжают искать подходящий вариант). Собственники, стараясь улучшить свои жилищные условия, предпочитая приобретать взамен проданного жилья полноценные квартиры, с просторными кухнями.

Подписаться на новости

Введите Ваш email:
email рассылки



Новости Партнеров

Новое на сайте

17:09, 07 Декабря 2016
Гроссмейстер Сергей Карякин поделился с Sobesednik.ru подробностями о шахматном поединке с Магнусом Карлсеном
»
16:22, 07 Декабря 2016
Sobesednik.ru узнал у замдиректора Института США и Канады, чего ждать от Бешеного Пса на посту министра обороны США
»
16:12, 07 Декабря 2016
Чтобы крупнейшая за последние годы вспышка кори прекратилась, должны быть привиты 95% населения, считают специалисты
»