21:04, 19 Августа 2016 Версия для печати

Покупка квартиры с аукциона: чего ожидать и чего опасаться?

Продажа объектов недвижимости с банковских торгов вынужденная крайняя мера для злостных неплательщиков
Продажа объектов недвижимости с банковских торгов вынужденная крайняя мера для злостных неплательщиков
Фото: Global Look Press

О нюансах приобретения квартиры с торгов рассказал Sobesednik.ru специалист в сфере недвижимости.

Один из способов продаж вторичного жилья — аукцион, где продавцами выступают государственные и коммерческие структуры, а покупателями — физические или юридические лица. Аукционы квадратных метров достаточно агрессивно рекламируют в интернете и СМИ, заманивая приобретателей выгодными ценами.

Sobesednik.ru попросил эксперта столичного агентства «Нора-недвижимость» Елену Солдаткину рассмотреть, так ли выгодно приобретать жилье на аукционе и каковы плюсы и минусы при покупке квартир таким способом:

Кто продает?

1. Государственные структуры. Для департаментов недвижимости субъектов федерации и муниципалитетов это, в сущности, единственно возможный способ реализации городского и муниципального имущества (согласно Федеральному закону № 44 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»).

Взять, к примеру, Москву. Торги от города устраиваются регулярно. С реализуемыми объектами недвижимости и ценами можно ознакомиться на официальном сайте департамента столичной недвижимости. На аукцион выставляются жилые помещения различных сегментов — от элитного до эконом-класса в разных районах столицы. Также на аукционах могут быть выставлены вымороченные квартиры (это когда после смерти собственника, жильё переходит в собственность города), невостребованные и непривлекательные в отдалённых районах Москвы. Для очередников по улучшению жилищных условий такие квартиры не подходят — либо по параметрам, либо по техническим данным, поэтому их и реализуют посредством торгов.

Так же через аукцион реализует вторичку столичный ГУП «Моссоцгарантия». Данная организация продаёт квартиры, выкупленные в собственность у пожилых граждан, взамен предоставляя государственное финансовое обеспечение (договор пожизненного проживания с иждивением), либо на основании договора передачи квартиры предоставляют пожилым гражданам проживание в социальных домах.

2. Кредитные организации. Большое количество объектов недвижимости на продажу через аукцион предлагают банки. Банковский аукцион независим от городских государственных структур. Например, заёмщик сознательно отказывается выплачивать кредит и не желает продавать квартиру, чтобы погасить долг перед банком. В этом случае кредитор вынужден идти на крайнюю меру — в судебном порядке инициировать процедуру банкротства заёмщика и выставлять квартиру на продажу с торгов.

Квартира может быть как ипотечной, так и залоговой — под целевой кредит. В общем, продажа объектов недвижимости с банковских торгов вынужденная крайняя мера для злостных неплательщиков.

Елена Солдаткина
Елена Солдаткина
Фото: Sobesednik.ru

3. Коммерческие организации и предприятия. Также через аукционы реализуются жилые объекты недвижимости обанкротившихся коммерческих предприятий. Доля предложений вторичного жилья от разорившихся компаний невелика (по сравнению с предложениями государственных структур и банков).

Цены

Аукцион предполагает наличие цены ниже рынка, но никто этого не гарантирует, так как, следуя правилу торгов, собственником признают того, кто предложит наиболее высокую цену. На сегодняшний день разница в ценах квартир между рынком недвижимости и заявленной ценой на открытом аукционе может составлять от 5 до 10%.

Все выгодные предложения с ценами существенно ниже рынка заранее находят своих приобретателей, где хорошие предложения продают на закрытых аукционах «для своих», доступных ограниченному количеству участников. На публичные торги выставляется неликвид, где в своем большинстве продаются проблемные квартиры вторичного жилья. Поэтому стоит ли удивляться, что данный способ покупки не пользуется большим спросом у рядового покупателя (сегодня на рынке недвижимости предложение квартир на продажу колоссально превышает покупательский спрос, и большой выбор позволяет подобрать более привлекательное жилье без обременений и других неприятных моментов). Недвижимость с торгов, как правило, покупают определенного рода инвесторы для последующей перепродажи по более дорогой цене.

Но если вы все же присматриваетесь к такого рода квартире, советуем помнить не только о рисках, но и об обеспечении юридической чистоты сделки. Тот факт, что квартира выставлена на аукцион, еще не означает, что вам не надо озаботиться юридической проверкой ее документов, как и при обычной сделке купли-продажи. С юридической точки зрения нет никакой разницы, каким способом приобретается квартира. Поэтому стоит нанять независимого опытного риелтора во избежание существенных рисков приобретаемого жилья.

Кстати, нелишним будет напомнить такой нюанс: если в обычной сделке принимают участие две стороны — продавец и покупатель, то при продаже через аукцион прибавляется третья сторона — организатор аукциона. И если выяснится, что процедура аукциона была нарушена, всегда есть повод для обжалования сделки, то есть признать ее недействительной.

Плюсы

Единственное, пожалуй, что можно отнести к плюсам такой сделки — покупка жилья с аукциона снимает банкротные риски с продавца. Здесь нет возможности обжалования сделки конкурсным управляющим [на] том [основании], что у проданного имущества цена была занижена, как это возможно при обычной сделке купли продажи.

Минусы

Минусов, надо признаться, больше. Поэтому, собираясь приобретать недвижимость с аукциона, надо знать, что большинство квартир продаются с завуалированными рисками.

1. Например, покупатель залоговой банковской квартиры может столкнуться с судебными тяжбами бывшего собственника. Да, он приобрел физически и юридически свободное жилое помещение, но бывший собственник категорически не согласен со своими убытками и решительно намерен вернуть жилье обратно в собственность путем апелляции и оспаривания факта выстав[ления] квартиры на торги. А какое решение вынесет суд после пересмотра дела, неизвестно.

2. Подводным камнем для будущего собственника могут быть огромные долги по коммунальным платежам. Например, предыдущие владельцы не считали нужным оплачивать услуги, вследствие чего обслуживающие компании отключили им электричество, отопление и газ. Для списания долгов бывших жильцов новый собственник будет вынужден разбираться с УК либо обратиться в суд, а это потраченное время, деньги и нервы.

3. Частым обременением продаваемой заложенной квартиры могут быть зарегистрированные жильцы. В этом случае выписывать бывшего собственника и других лиц можно будет только по решению суда. Но если там прописаны дети, то выписать и выселить несовершеннолетних будет невозможно.

4. Муниципальное жилье несет не меньшие риски. Неприятный сюрприз может ожидать вас в виде лица, отказавшегося от права приватизации. Например, в свое время квартира была приватизирована. Один из проживающих по каким-то причинам отказался от права приватизации. Это значит, что он не имеет права распоряжаться квартирой, так как он не собственник, но у него есть незыблемое право там проживать и пользоваться жильем. Данное право не утрачивается даже при смене собственника.

5. Скрытое обременение можно обнаружить у реализуемого жилья разорившихся предприятий. Например, в хорошее время предприятие предоставляло служебное помещение для проживания своим работникам по договору социального найма. Но вот предприятие обанкротилось, и его ликвидируют, находящиеся активы выставляют на аукцион. В этом случае надо знать, что жильцов, которые стоят на учете нуждающихся в жилье или которым служебное помещение было предоставлено до введения в действие Жилищного кодекса, выселить без предоставления другого жилья — нельзя.

6. Ну и, наконец, состояние квартиры. Чаще всего осмотреть жилые объекты торгов перед аукционом и понять их реальное состояние перед покупкой невозможно, поэтому не стоит удивляться неожиданным сюрпризам. Например, можно обнаружить отсутствие дверей, сантехники, кухонной плиты, ну и вообще удручающее состояние самой квартиры, требующей капремонта, — заключает Елена Солдаткина.

Подписаться на новости

Введите Ваш email:
email рассылки



Новости Партнеров

Новое на сайте

07:06, 08 Декабря 2016
Sobesednik.ru выяснил причины восприимчивости к погодным переменам и временам года
»
06:07, 08 Декабря 2016
На канале «Россия 1» завершается работа над сериалом о советских дипломатах «Оптимисты», узнал Sobesednik.ru
»
00:03, 08 Декабря 2016
Тринадцатое послание президента Федеральному собранию длилось 69 минут и 10 раз прерывалось аплодисментами
»