У вас доля в квартире? Без нотариуса – никаких распоряжений!

Изменения в законодательстве, касающиеся собственников долей в недвижимом имуществе, обсудил с юристом Sobesednik.ru.

Теперь распорядиться долей в праве общей собственности на недвижимость теперь можно будет исключительно через нотариуса — о нововведении в законодательство Sobesednik.ru расспросил Александра Перепелкина, начальника юридического отдела столичного агентства «Нора-недвижимость».

Что изменилось

— За день до нового года был принят закон, по которому законодатели ужесточили правила продажи долей — мы уже рассказывали об этом. Сейчас правила снова стали строже?

— Да. Буквально на днях Совет Федерации одобрил принятый Госдумой закон, вносящий очередные изменения в правила отчуждения долей в общем недвижимом имуществе. В чем суть? Объясню по порядку.

Перед Новым годом был принят Федеральный закон № 391-ФЗ от 29.12.2015 г., которым была, кроме прочего, изменена ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Эти изменения вступили в силу 29 декабря 2015 года. С этого момента оформить договор купли-продажи доли в общем недвижимом имуществе третьему лицу, которое не является его сособственником, стало возможным только в нотариальной форме. Других сделок с долями (дарение долей, продажа доли сособственнику) эти изменения не коснулись. Все эти вещи по-прежнему можно было оформлять в простой письменной форме, оплачивая только стоимость госрегистрации перехода права собственности в размере 2000 рублей.

Теперь же снова внесли изменения в ту же самую ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ. И теперь любые сделки по отчуждению долей (продажа, мена, дарение и другие, как с третьим лицом, так и с сособственником) на недвижимое имущество должны будут оформляться в нотариальной форме. Кроме того, требование об обязательном нотариальном оформлении будет действовать и при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. При этом что значит «отчуждение долей по одной сделке», участникам рынка недвижимости пока не совсем понятно: относится ли это только к договорам купли-продажи долей или же имеются в виду любые сделки по отчуждению недвижимости, находящейся в общей долевой собственности?

[:image:]

Рынок в недоумении

— Новые правила обеспечат большую юридическую чистоту сделок с долями и защитят обладателей долей от рейдеров и мошенников? Видимо, они также исключат притворные сделки в виде дарения долей, прикрывающие их куплю-продажу?

— Так декларируют законодатели. Однако принятые ими изменения на деле эти вопросы не решают.

Подумайте сами: ведь рейдеру все равно, в какой форме — нотариальной или простой письменной — оформлять такие договоры. Никто из них у нотариуса в истинных целях сделки не признается. А многие из них и сейчас (без всякой обязаловки со стороны государства) стараются совершать такие сделки в нотариальной форме, придавая печатью нотариуса дополнительный вес своим документам в глазах окружающих.

Кроме того, усложнение процедуры продажи долей недвижимости на руку тем содольщикам, кто злоупотребляет своим правом преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ) — они нередко специально уклоняются от получения уведомлений о продаже долей и препятствуют их продаже третьим лицам по рыночной цене, пытаясь вынудить продавца значительно снизить стоимость доли при преимущественном выкупе. Это — обратная сторона медали в проблеме конфликтов и злоупотреблений при купле-продаже долей. И эта-то сторона все время остается без особого внимания законодателей.

Простые же граждане, которые, скажем, захотят подарить внутри семьи долю в праве собственности на квартиру, напротив, будут вынуждены нести ничем не оправданные дополнительные расходы на нотариальное удостоверение такой сделки. И если раньше они должны были заплатить только 2000 рублей за госрегистрацию перехода права на долю, теперь к этой сумме прибавится дополнительная (и весьма внушительная) плата — 0,5% от кадастровой стоимости доли (но не более 20 000 рублей) за нотариальное удостоверение договора (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). И плюс стоимость техработ нотариуса. Так что особого преимущества для большинства граждан в этом случае нотариально оформленный договор дарения иметь не будет.

[:wsame:][:wsame:]