Коллизии неизбежны? Что таят новые правила сделок по недвижимости

Эксперт-юрист поведал Sobesednik.ru, как не попасть впросак с изменениями в правилах оформления сделок с недвижимостью.

За несколько дней до боя новогодних курантов был оперативно принят и даже опубликован Федеральный закон № 391-ФЗ от 29.12.2015 г. (вступил в силу тогда же), которым законодатели существенно изменили правила совершения ряда сделок с недвижимостью.

Эти изменения были внесены в проект в самый последний момент, буквально перед принятием закона, в какой-то загадочной спешке... В результате ни СМИ, ни даже риелторы о них не узнали. Последние продолжали оформлять договоры по старой схеме. В результате многих россиян, которые оформляли документы в последние дни уходящего года, после праздников ждал сюрприз: отказы от Росеестра в государственной регистрации прав собственности по сделкам, совершенным без учета этих изменений.

О новациях Sobesednik.ru рассказывает Александр Перепелкин, начальник юридической службы компании «Нора-недвижимость».

— В частности, были внесены изменения в ст. 38 Семейного кодекса РФ, регулирующую отношения между супругами по разделу совместно нажитого имущества, — перечисляет Перепелкин. — Соглашение о разделе имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть теперь в обязательном порядке нотариально удостоверено (п. 2 ст. 38 СК РФ).

Ранее супруги, в том числе бывшие, могли это сделать, не обращаясь к нотариусу, а просто заключить соглашение о разделе общего имущества в простой письменной форме.

— Есть еще операции, которые так же должны быть заверены у нотариуса?

— Да. В нотариальной форме теперь подлежит обязательному заключению и сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу на недвижимое имущество. Соответствующим правилом законодатели дополнили ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

[:image:]

— Осталось ли преимущество при покупке доли у других участников общей долевой собственности?

— Осталось, только правила его реализации были уточнены. Новацией, к примеру, стало условие: сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Раньше такого категоричного запрета («не ранее») не было (ст. 250 ГК РФ) — закон лишь определял последствия неуведомления или ненадлежащего уведомления других участников общей собственности о продаже доли в нарушение их права преимущественного права покупки.

Продать свою долю постороннему и теперь можно быстрее. Но лишь в том случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли.

— Ожидаете правовых коллизий — ведь изменения не внесены непосредственно в ст. 250 ГК РФ?

— Конечно, такие коллизии неизбежны. Но хочу отметить, что на сделки между сособственниками по продаже долей друг другу новые правила об обязательной нотариальной форме договора не распространяются.

Также под контроль нотариусов передали сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, — отмечает юрист. — Все они теперь так же подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ст. 30 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

[:wsame:][:wsame:]