Наследство "на паях": как сделать его выгодным приобретением

Что делать, если другие наследники хотят продать квартиру, где вы живете, выяснил Sobesednik.ru.

Проблему сложного наследства обсуждаем с начальником юридической службы столичного агентства «Нора-недвижимость» Александром Перепелкиным.

— В каких случаях могут возникнуть проблемы между сособственниками?

— При покупке квартиры двумя или более лицами она поступает в их общую собственность. Происходит это по воле этих лиц на основании договора купли-продажи. Но нередки случаи, когда такая общая собственность на имущество (в том числе и на жилые помещения) возникает помимо воли ее участников и изначально носит вынужденный характер. Одной из самых распространенных ситуаций, когда такое происходит, является наследование имущества двумя и более наследниками.

В соответствии со ст. 1164 ГК РФ при наследовании имущества несколькими наследниками оно поступает в их общую долевую собственность. При этом кто-то из таких наследников, если речь идет о жилом помещении, проживает и заинтересован в пользовании им, а кто-то, не имея такого интереса, хочет продать его и разделить полученные деньги. Очень часто эти противоречия приводят к конфликтам между вынужденными наследниками-сособственниками, сопровождающимися угрозами незаинтересованной в проживании стороны продать свою долю на сторону — квартирным рейдерам. Особенно это болезненно для тех, кто вместе с наследодателем долгие годы проживал в наследуемом жилом помещении и для кого такая квартира или другое жилое помещение является единственным местом жительства.

— Что же можно сделать для своей защиты, если вы оказались в такой ситуации?

— Во-первых, можно попробовать договориться с другими наследниками о выкупе у них их доли унаследованной квартиры или о разделе наследственного имущества, при котором увеличить долю этих наследников в другом наследственном имуществе с передачей вам их доли в квартире.

Сделать это можно путем заключений договора купли-продажи доли (ст. 549 ГК РФ) или соглашения о разделе наследственного имущества (ст. 1165 ГК РФ). Эти договоры оформляются в простой письменной форме, а права на недвижимое имущество, возникшие на их основании, подлежат государственной регистрации в службе Росреестра (ст. 131 ГК РФ).

— А если договориться не удалось?

— Да, чаще всего так и бывает. Но не стоит отчаиваться. В определенных случаях вы имеете право произвести такой раздел наследственного имущества (с оставлением за собой жилого помещения, которое вы хотите сохранить в своей собственности) принудительно в судебном порядке. Такие случаи перечислены в ст. 1168 ГК РФ, которой установлено для некоторых категорий наследников преимущественное право на неделимую вещь при разделе наследства.

— А что понимает закон под «неделимой вещью»?

— Квартиры по своим конструктивно-техническим особенностям, как правило, всегда являются неделимой в натуре вещью. Поэтому в соответствии со ст. 1168 ГК РФ такое право у вас есть, если на день смерти наследодателя вы уже являлись участником общей долевой или совместной собственности на квартиру (и наследуется только доля в праве на нее), а другие наследники такими сособственниками не являлись.

[:image:]

— Есть еще случаи, когда можно обратиться в суд?

— Да. Это может быть, если вы, например, купили или приватизировали квартиру в свое время вместе с наследодателем, являетесь его супругом (которому по умолчанию принадлежит доля в совместно нажитом имуществе) или приобрели долю в праве на такую квартиру по любым другим основаниям при жизни наследодателя. В этом случае вы имеете преимущественное право перед наследниками, которые ранее не являлись участниками общей собственности на квартиру, независимо от того, пользовались они ею или нет.

— А если человек не являлся на день смерти наследодателя совладельцем квартиры?

— Если не являлся совладельцем, но проживал в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и иного жилого помещения не имеет, у него также есть преимущественное право на получение своей наследственной доли этой квартиры в порядке раздела наследства. Но при условии, что другие наследники на день открытия наследства не являлись участниками общей собственности на нее.

— Нужно для этого согласие других наследников?

— Нет. Смысл правил, установленных ст. 1168 ГК РФ, состоит в том, что вы можете потребовать такого раздела наследственного имущества независимо от согласия на это других наследников. Естественно, это возможно только в судебном порядке и с компенсацией таким наследникам стоимости их доли в жилом помещении, право на которую они утрачивают.

— То есть обязательно платить? Или можно отдать другим куском наследства?

— И так, и так. Порядок определен в ст. 1170 ГК РФ. Там прописано, что можно передать остальным наследникам другое имущество из состава наследства. А если такого имущества в наследстве нет, то рассчитаться выплатой денежной суммы.

— Стоимость принудительно изымаемой судом доли наследства будет равна рыночной? Или сколько наследники скажут?

— Она будет определяться по результатам независимой оценки, а не исходя из желания других наследников. С учетом применяемых при такой оценке коэффициентов ликвидности доли, ее стоимость по результатам оценки, как правило, в два раза меньше, чем ее стоимость при продаже квартиры целиком. И это, несомненно, очень выгодное приобретение.

— В какие сроки надо будет выплатить остальным наследникам эту сумму?

— Естественно, при обращении в суд (если нет другого наследственного имущества, или его стоимость недостаточна) нужно обладать необходимой для компенсации другим наследникам денежной суммой. Если необходимых денег нет, советую все же озаботься их поиском до обращения в суд, так как возможность такого раздела ограничена законом во времени. Воспользоваться своим правом на раздел наследства с учетом преимущественных прав, установленных ст. 1168 ГК РФ, можно только в течение трех лет со дня открытия наследства (ст. 1164 ГК РФ).

[:wsame:][:wsame:]