Квартиру купил, а она – чужая: что делать

Как убедиться в добросовестности продавца недвижимости и на что обращает внимание суд в таких делах, узнал Sobesednik.ru.

Сейчас в судах оспаривается много сделок по продаже недвижимости. Люди покупают квартиру, с которой вроде бы все в порядке, а потом оказывается: человек, который ее продал, получил права на это имущество не совсем законно, и настоящий собственник предъявляет свои права. О том, что в таких случаях делать покупателю и как ущемленному в правах собственнику восстановить справедливость, рассказывает Александр Перепелкин, начальник юридического отдела компании «Нора-недвижимость».

Любая сделка может быть признана недействительной

— А что тут сложного? Столько лет юристы твердят: «проверяйте, проверяйте». Неужели до сих пор остались люди, вкладывающие миллионы в покупку квартир и не удосуживающиеся запросить выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним)? Это ведь стоит всего 200 рублей...

— Действительно, ничего сложного тут нет. Особенно если право собственности у продавца возникло после 31 января 1998 года, а значит, было зарегистрировано в ЕГРП. И вы совершенно правы, говоря, что выписка из реестра стоит всего 200 руб. И дается она любому желающему.

Однако любая сделка, в том числе и та, на основании которой продавец приобрел и зарегистрировал в ЕГРП право собственности на недвижимость, может быть признана судом недействительной по иску предыдущего собственника или третьего лица, права которого были нарушены. Естественно, если для этого есть все предусмотренные законом основания.

Приведу цитату из Гражданского Кодекса РФ, п. 3, ст. 1: «При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно». В отдельных случаях, предусмотренных законом, добросовестность участников гражданских правоотношений, в том числе в следках, связанных с недвижимостью, имеет особое правовое значение.

Так, если вы покупаете квартиру или другую недвижимость, то прежде всего должны знать: в соответствии со ст. 209 ГК РФ право распоряжения имуществом принадлежит его собственнику или уполномоченному им лицу. Если же продавцом недвижимости выступает лицо, которое не имеет на это права, то в результате сделки с ним вы не станете законным владельцем купленного имущества.

Признанная недействительной судом сделка не порождает никаких правовых последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью (ст. 167 ГК РФ). В результате получится, что ни ваш продавец, ни вы не приобрели на законных основаниях право собственности на такую недвижимость, а ваше владение ею является незаконным.

В этом случае не владеющий недвижимостью, но зато фактический собственник может истребовать ее из вашего (незаконного) владения, предъявив виндикационный иск (ст. 301 ГК РФ). Как правило, требования о признании сделки недействительной и требования об изъятии недвижимости у последнего фактического, но незаконного, владельца объединяются в одном иске.

«Порок воли»

— То есть вместо жилья вы получите головную боль с непредсказуемым сроком возвращения потраченных на покупку средств?

— Совершенно верно. Но шанс вернуть деньги все же есть. О чем тут нужно знать? В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество, в том числе недвижимое, возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать (о чем вы не знали и не могли знать), то вас как добросовестного приобретателя защищает закон. Изъять у вас имущество в таком случае будет можно только в следующих случаях.

Первое: если оно было утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение.

Второе: если оно было похищено у того или другого.

Третье: если это имущество выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

— То есть потерять недвижимость настоящий собственник не может никак, зато возможно утратить на нее титул в результате сделки с «пороком воли»?

— Да. Такое возможно, например, если при совершении оспариваемой сделки (и это будет доказано) настоящий владелец находился в состоянии, когда не мог понимать значения своих действий и руководить ими (ст. 177 ГК РФ), а также когда его воля была искажена под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ). Или же когда волеизъявление настоящего собственника было вынужденным — под влиянием насилия или угроз, а значит, не соответствовало его действительной воле (ст. 179 ГК РФ) и так далее.

— И если в суде выяснится, что собственник потерял право на свое имущество в результате одного из таких событий, то покупатель квартиры, каким бы добросовестным он ни был, лишится покупки?

— Да. Это значительный перечень составов недействительных сделок, при которых добросовестность приобретателя не имеет значения.

Добросовестного, но неудачливого покупателя защищает закон

— А что-то хорошее для добросовестного покупателя закон обещает?

— Безусловно. Во всех других случаях, а именно когда недвижимость выбыла из собственности истца в результате его осознанных действий (то есть по его воле), истребовать ее у вас как у добросовестного приобретателя — несмотря на то, что у него не было никакого прямого договора с вами, — он не сможет.

В соответствии с п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Однако на практике, несмотря на презумпцию добросовестности, в подобных случаях участникам споров о правах на недвижимость все же приходится ее доказывать.

— Что закон понимает под понятием «добросовестный приобретатель»?

— Как разъяснил Верховный суд РФ в совместном с Высшим арбитражным судом РФ Постановлении Пленумов от 29.04.2012 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике по делам, связанным с защитой права собственности и других вещных прав», приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Приобретатель не может быть признан добросовестным, указали высшие судебные инстанции, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.

Еще нюанс: собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, говорится в этом совместном Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ.

[:image:]

Чем доказывать свою добросовестность

— Очень уж все это сложно.Так как же доказать, что покупатель «не знал и не должен был знать»?

— Есть несколько способов. Перед приобретением недвижимости рекомендую обязательно получить выписку из ЕГРП (или справку о зарегистрированных правах до 31.01.1998 г.), подтверждающую право собственности продавца, а также отсутствие в отношении недвижимости зарегистрированных в ЕГРП судебных споров и других правопритязаний. Нелишним будет так же обратиться за профессиональной помощью в риэлторскую или юридическую компанию, договор с которой (в совокупности с выпиской из ЕГРП и другими собранными с ее помощью документами на недвижимость) будет доказательством того, что вы предприняли все разумные меры для проверки полномочий продавца. А значит, не только не знали, но и не могли узнать о неправомерности продажи вам недвижимости данным продавцом. Все это вместе является основанием для суда считать вас добросовестным приобретателем.

— А проверяют ли того, кто оспаривает сделку и называет себя настоящим собственником, права которого обошли?

— Да. С 1 сентября 2013 года в новой редакции действует ст. 166 ГК РФ, предусматривающая общие положения о недействительных сделках. Право на оспаривание сделок теперь увязано с добросовестностью лица, оспаривающего законность сделки.

Так, по новым правилам сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе ее оспаривать по основанию, о котором эта сторона знала (или должна была знать) при проявлении ее воли.

Также больше не имеет правового значения заявление о недействительности сделки, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно. В частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

[:wsame:][:wsame:]