Неустойка дольщику: кому, как, когда?

Почему суды урезают неустойку дольщикам жилья и есть ли способы получить ее полностью, рассказывает эксперт-юрист.

В 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» законодатели чуть не каждый год вносят изменения. И многие права дольщиков уже надежно защищены — по крайней мере, того беспредела застройщиков по отношению к людям, которые доверили им свои деньги на стадии строительства жилья, что был раньше, уже не встретишь.

Так, дольщики теперь могут не бояться двойных продаж; работает механизм госконтроля за тем, чтобы застройщики расходовали средства именно на строительство, а не на другие цели; а если застройщик вдруг решит привлечь деньги клиентов в обход закона, ему придется заплатить большой штраф... Наконец, ни один застройщик не сможет приступить к строительству, если не будет иметь банковскую гарантию или не застрахует гражданскую ответственность.

[:wsame:]

Проблема осталась, пожалуй, только в одном, но достаточно важном моменте: если нарушаются сроки окончания строительства и передачи жилья дольщику, то неустойку ему выплачивают в сильно урезанном виде.

Начальник юридического отдела агентства недвижимости «Нора-недвижимость» Александр Перепелкин уверен: несовершенство закона тут ни при чем, проблема — в сложившейся не в пользу дольщиков судебной практике. Sobesednik.ru расспросил его, почему так происходит и можно ли как-то повлиять на эту грустную для дольщиков тенденцию.

Когда появляется право на неустойку

— Почему же обязательно неустойка? А если у застройщика объективные обстоятельства, по которым он не может вовремя закончить строительство?

— Закон достаточно четок в этом отношении. В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства является существенным условием договора участия в долевом строительстве. В соответствии со статьей 6 этого закона застройщик обязан передать дольщику квартиру не позднее срока, указанного в договоре. Эти сроки, зафиксированные договором, едины для всех участников долевого строительства многоквартирного дома. Если этот срок нарушается, застройщик обязан выплатить предусмотренную законом неустойку.

[:wsame:]

— Есть какая-то формула, как считать эту неустойку?

— Конечно. Пеня рассчитывается от цены договора в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства за каждый день просрочки. Это — для юрлиц.

А если участником долевого строительства является гражданин, то пеня уплачивается застройщиком в двойном размере. Это только кажется мизерной суммой, раз речь идет об одной трехсотой ставки ЦБ, но в реальности это сотни тысяч рублей.

Даже при давно не меняющейся ставке рефинансирования Центробанка (8,25% годовых) неустойка за просрочку при подсчете выглядит очень внушительной. Давайте посчитаем: к примеру, при цене квартиры в 8 млн рублей в случае одного месяца просрочки исполнения договора дольщик-гражданин вправе рассчитывать на выплату застройщком целых 132 тыс. рублей. Формула такая: 8 млн рублей (цена договора) х 30 (количество дней просрочки) х 8,25 (ставка рефинансирования ЦБ РФ) : 100 : 150. А ведь в среднем подобные просрочки составляют от шести месяцев до года.

[:wsame:]

Суд против обогащения граждан

— Но суды редко присуждают дольщикам такие суммы. Как застройщикам удается обойти закон?

— Тут в законодательстве есть удобная «вилка». Ст. 333 Гражданского кодекса РФ позволяет суду уменьшить неустойку по заявлению должника (в данном случае — застройщика), если тот докажет, что подлежащая уплате сумма несоразмерна последствиям нарушения им обязательства. Руководствуясь этой нормой, в большинстве случаев суды «урезают» размер заявленной гражданином-дольщиком неустойки в десять и более раз.

В результате нередкой становится такая ситуация: человек приходит в суд с требованием уплатить ему неустойку, скажем, в размере 800 тыс. рублей за просрочку передачи ему объекта недвижимости в соответствии с 214-ФЗ, который призван защищать его права. А там эта сумма легко превращается в 50 тыс. рублей.

[:image:]

— Неужели застройщику так легко доказать, что допущенная им просрочка несоразмерна рассчитанной по закону сумме пени?

— Как показывает практика, суды часто формально относятся к тому, чтобы застройщик предоставил надлежащие доказательства оснований снижения неустойки, перечисленных в ст. 333 ГК РФ. Главное, чтобы в суде прозвучало требование о снижении неустойки со стороны застройщика.

— А чем судьи мотивируют свою лояльность к застройщикам?

— Такая судебная практика снижения предусмотренной законом 214-ФЗ неустойки якобы призвана обеспечить баланс интересов всех участников долевого строительства, не допустить неосновательного обогащения участников долевого строительства и разорения застройщиков при массовых исках о взыскании неустойки. Однако на деле это только подрывает доверие граждан к судебной власти, которая такой практикой невольно потворствует недобросовестным застройщикам. Зная хорошо об этой судебной практике, застройщики не спешат решать с дольщиками вопрос неустойки в досудебном порядке. Случаев, когда пени были выплачены до суда и в полном объеме, — единицы.

[:wsame:]

Как получить максимум возможного

— Выходит, избежать уменьшения неустойки, если застройщик является в суд и заявляет такое требование, практически невозможно?

— Как правило, невозможно. Даже если суд первой инстанции несмотря на заявления застройщика все же удовлетворяет требования гражданина-дольщика в полном объеме, вышестоящий суд апелляционной инстанции с большой вероятностью изменит такое решение в пользу застройщика. Поэтому таких решений на уровне районных судов мало. Неустойку, скорее всего, уменьшат, вопрос только в том, во сколько раз ее «порежут» — в три или десять. От чего это точно зависит, трудно сказать, но есть некоторые закономерности.

— То есть все-таки можно как-то увеличить размер присуждаемой неустойки?

— Шансы есть. Первое: как правило, суд по месту нахождения застройщика — видимо, под тяжестью количества уже рассмотренных аналогичных дел — уменьшает неустойку по максимуму. Поэтому рекомендую для взыскания неустойки обращаться с требованиями в суд по месту своего жительства, руководствуясь положениями закона «О защите прав потребителей».

[:wsame:]

Второе: обязательно обращайтесь к застройщику (письменно!) с досудебным требованием о выплате неустойки. Позже, в суде, это позволит вам требовать от него дополнительно уплаты еще и штрафа за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50% от присужденной суммы неустойки по ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей».