Хитростям продавцов жилья с задатком положен конец

Недобросовестных продавцов жилья обязали возвращать несостоявшемуся покупателю полученный задаток в двойном размере.

Законодатели потихоньку наводят порядок на рынке недвижимости. Вступившие в силу изменения в статье 380 ГК РФ о том, что задаток стал полноправным способом обеспечения гарантии сделки по покупке жилья, облегчили жизнь многим россиянам. Новация действует всего месяц, но уже можно говорить о ее эффективности.

Наконец-то разорван порочный круг, с которым сталкивалось большинство покупателей квартир. Раньше как было: между покупателем и продавцом заключался предварительный договор купли-продажи, в счет стоимости приобретаемой квартиры покупатель вносил продавцу некую сумму, а потом продавец вдруг передумывал (скажем, нашелся покупатель, который согласен платить больше) — и всё, наказать такого продавца и вернуть свой задаток в двойном размере, как предписывает закон (ст. 380–381 ГК РФ), несостоявшийся покупатель не мог.

— Суды в большинстве случаев отказывались признавать эти деньги задатком, — объясняет читателям Sobesednik.ru тонкости законодательства начальник юридической службы «Нора-недвижимость» Александр Перепелкин. — Чем они мотивировали отказ? Тем, что обязательства по оплате недвижимости возникают только при заключении основного договора купли-продажи, поэтому задатком можно было считать лишь сумму, переданную в счет платежа по этому основному договору. В итоге средства, переданные по предварительному договору, суды считали всего лишь авансом.

[:wsame:]

Слова похожие, а юридическая суть у них разная. Вот и получалось, что виновная в неисполнении предварительного договора сторона легко избегала ответственности, предусмотренной правилами о задатке.

Неудивительно, что профессиональные участники рынка недвижимости избегали заключать предварительные договоры купли-продажи, отдавая предпочтение иным способам обеспечения, таким как неустойка (штраф) или обеспечительный платеж.

Но у этих видов обеспечения есть существенные минусы. К примеру, размер неустойки может быть сильно снижен (ст. 333 ГК РФ) судом по сравнению с той суммой, что прописана в предварительном договоре. Нередко, кстати, так и происходило.

Еще хуже выходило, если граждане на свой страх и риск, без юристов, все же заключали с потенциальным продавцом предварительные договоры. Только в суде они узнавали, что закон не позволяет обязать продавца выполнить обязательства по договору или вернуть задаток.

— Теперь, когда законодатели дополнили ст. 380 ГК РФ пунктом 4, — продолжает Перепелкин, — ситуация с невыполненными продавцами квартир обязательствами и пострадавшими покупателями, оставившими задаток, резко изменилась. В соответствии с этим новым пунктом по соглашению сторон (если иное не установлено законом) задатком может быть обеспечено исполнение обязательств по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

[:image:]

Проще говоря: если вы заключили предварительный договор, по которому вам обязались продать квартиру по такой-то сумме, и вы заплатили задаток, то продавец обязан заключить с вами основной договор, прописав в нем те же условия — цену и сроки оплаты. Если же по каким-то причинам по вине продавца этого не происходит, задаток должен вернуться покупателю — в двойном размере.