21:20, 14 Мая 2012 Версия для печати

Покупка или продажа квартиры. Как правильно взаимодействовать с риелтором?

Покупка или продажа жилья – дело сложное, серьезное, требующее знания рынка недвижимости и юридических тонкостей. Далеко не каждый в силу разных причин может сделать это самостоятельно. Для большинства главным помощником в купле-продаже квартиры становится риелтор. Как найти надежного риелтора, правильно выстроить с ним работу, и главное понять, действует ли он в ваших интересах или просто «водит за нос»? Чтобы проконтролировать работу риелтора стоит принять к сведению несколько советов, которые дают сами профессионалы рынка недвижимости.

Агентство или частный риелтор
Первый источник информации о благонадежности риелтора – это наши друзья, знакомые, родственники и т.д., которые уже обращались к профессионалам. Их положительный или негативный опыт общения с риелтором подскажет куда можно или точно не стоит обращаться за помощью. Отзывы  об агентстве недвижимости также можно найти в Интернете. Внимательно изучите контактную информацию на сайте фирмы, почитайте отзывы. Однако учтите, что иногда отзывы пишут специально на заказ.

Независимый риелтор имеет преимущество в свободе устанавливать стоимость своих услуг. Как правило, она ниже, чем у агентства недвижимости, но качество его услуг может быть выше. Так как независимый риелтор очень заинтересован в хороших рекомендациях, ведь от отзывов о его работе зависит количество приходящих клиентов.

У агентства недвижимости также есть свой «черный список» риелторских фирм с плохой репутацией. Обращаясь в крупное профессиональное агентство недвижимости, можно рассчитывать, что они не станут работать с недобросовестными коллегами.

Бытует мнение, что при обращении сразу в несколько агентств, квартира будет продана быстрее и с наибольшей выгодой. Это ошибочно. Если вы самостоятельно не можете реально оценить стоимость объекта недвижимости, обращаясь к разным агентам, велик риск проиграть в деньгах.

Объект недвижимости со своими параметрами, внесенный несколькими риелторами в базу данных, воспринимается как разные предложения. И в этом случае потенциальные покупатели начинают торговаться. И наоборот, обращаясь к нескольким риелторам при покупке квартиры, есть риск приобрести ее дороже.

Если вы уже посетили несколько агентств, во избежание нежелательного поворота событий, с одним из риелторов заключают эксклюзивный договор на оказание услуг. Также на рынке недвижимости распространена практика, когда клиент вносит предоплату за планируемую покупку жилья, или отдает документы на продаваемую недвижимость риелтору на ответственное хранение. В этом случае выбранный риелтор, при необходимости будет сам общаться с коллегами из ранее посещаемых вами агентств.

Переговоры с риелтором
Не стоит спешить заключать договор сразу с понравившимся риелторским агентством. В каждом из выбираемых агентств обсудите условия предоставления услуг, изучите договор, сравните расценки. Иногда агентства идут на уловку, предлагая клиентам существенно заниженные расценки. Но в дальнейшем все равно придется доплачивать.

Риелтор может предложить оплатить так называемые дополнительные расходы. Например, ускоренная регистрация или сбор документов, которые не всегда необходимы для совершения сделки.

Следует заранее обговорить с риелтором возможные дополнительные расходы. В частности справка из БТИ, срок действия которой составляет 5 лет, может храниться в регистрационной палате, если квартира продавалась в этот период. Ускоренная регистрация оправдана при необходимости срочной сделки купли-продажи. К дополнительным расходам относят платную рекламу в СМИ, услуги банка по хранению денег, составление договора купли-продажи и другие.

Взаимодействие с риелтором противоположной стороны сделки агентства недвижимости берут на себя. Если же вы решили действовать самостоятельно, то учтите, что риелтор противоположной стороны представляет интересы своего клиента и свои. При совершении сделки ему также надо будет доверять и как минимум вносить аванс, поэтому стоит собрать информацию об агентстве недвижимости противоположной стороны.

Перед сделкой
Документ на основании которого строятся взаимоотношения с клиентом – договор на оказание риелторских услуг. Прежде чем подписывать договор внимательно изучите его дома, при возможности покажите юристу. Все непонятные или вызывающие сомнения пункты договора надо разъяснить с агентством недвижимости.

При покупке и продаже недвижимости срок, на который договор заключается должен составлять около двух месяцев, для альтернативных сделок – три-четыре. Все требования к приобретаемому объекту недвижимости или минимальная цена продажи должны прописываться в договоре. Уточните у риелтора, будет ли вам возвращена предоплата в полном размере в случае отказа от дальнейших услуг агентства, на каком-либо этапе его работы.

Обратите внимание, какие действия риелтора по сделке прописаны в договоре как завершающие. Часто такие задачи как, физическое освобождение квартиры, фактическую передачу в собственность, регистрацию и возможные судебные разбирательства покупатель квартиры вынужден решать самостоятельно. Потому что свою работу выбранный риелтор считает оконченной с подачей документов в регистрирующие органы.

Также не лишне обсудить в каких СМИ будет публиковаться объявление о продаже. Зная это, вы сможете отследить правильность информации о квартире, ее цене и убедиться, что с получением аванса по сделке объявление уже не выходит.
Вопрос торга по квартире также обсуждается заранее. Учтите, что проводить торг в ваших интересах не входит в обязанность риелтора. Можно заинтересовать риелтора, предложив ему процент от сэкономленной при покупке или накинутой сверху суммы при продаже недвижимости.

Выбор и осмотр квартир
Чтобы всегда знать, как продвигаются дела, договоритесь с риелтором об информировании вас на каждом этапе его работы. Хотя докладывать вам о каждом предпринимаемом действии риелтор не обязан, признаком профессионализма считается постоянный доступ к нему по телефону.

Однако есть этапы работы, о которых риелтор обязан поставить вас в известность.

Так при выборе квартиры агент по недвижимости сообщает о начале поиска подходящего варианта и когда находит, предлагает их осмотреть. Сообщать о каждом более или менее подходящем варианте риелтор не должен, отбор он проводит самостоятельно. Обычно из 100 предложений в действительности около 20 оказываются подходящими клиенту.

Не бойтесь подробно рассказывать о своих предпочтениях и требованиях к приобретаемой квартире. Чем больше риелтор вам задает вопросов, тем меньше сил, времени и денег понадобиться на поиск.

Количество бесплатных показов объекта недвижимости может быть прописано в договоре. Присутствовать лично при каждом показе риелтор не обязан. Но если есть такое пожелание, об этом можно договориться устно.

При осмотре квартиры загляните в каждый уголок, будьте дотошными и обращайте внимание даже на, казалось бы, незначительные детали. Хозяева квартиры, которым нечего скрывать обязаны обеспечить вам полную доступность, а закрытые двери должны насторожить. Старайтесь не выказывать эмоций, ведь бурная радость на вашем лице, подскажет продавцу, что можно и не сбавлять цену в случае торга.

Адрес квартиры лучше точно записать для себя. Если после совершения купли-продажи обнаружатся расхождения в номерах корпуса или квартиры той, что вам показали при осмотре и тем, что прописано в документах на квартиру, сделку могут признать ничтожной. То есть не законной, недействительной уже с момента заключения.

Документы на квартиру продающая сторона обязана предъявить при внесении аванса. При осмотре документы показываются по желанию хозяев.

Аванс
В некоторых городах, например, в Москве и Подмосковье, аванс за квартиру вносят обязательно, это принятая практика и не повод для недоверия. При внесении аванса обе стороны-участники сделки подписывают договор с указанием обязательств, таким образом, они подтверждают серьезность намерений.

Аванс вносится наличными деньгами и составляет от 1% до 5% от стоимости объекта недвижимости. Присутствие риелтора при этом процессе обязательно. Клиент может отсутствовать и перепоручить внесение аванса риелтору. В этом случае он пишет доверенность в простой форме, обычно в любом агентстве недвижимости есть бланки таких доверенностей.

До подписания авансового договора и внесения денег важно увидеть и прочитать оригиналы документов, устанавливающие права продавца на квартиру! Внимательно ознакомьтесь с договором и проверьте наличие у риелтора доверенности от клиента на проведение денежной операции.

Сбор документов и сделка
Сбор документов на продаваемую квартиру длится примерно месяц. При покупке квартиры с готовым пакетом документов на подготовку к сделке риелтор затрачивает от трех до десяти дней.
За это время необходимо подробно обговорить все этапы и нюансы сделки вплоть до передачи ключей. Например, в какой день по отношению к дате регистрации сделки купли-продажи покупатель может вселяться в квартиру. Специалисты не советуют делать это до получения документов из регистрирующих органов, так как продавец имеет право отозвать договор в любой момент, вплоть до последнего дня регистрации.

Риелтор должен очень четко разъяснить процедуру денежных расчетов, до или после подписания договора о купле-продаже произойдет передача денег и в какой форме, момент подписания договора и получения ключей или денег, когда будет зарегистрирован договор.

Накануне сделки еще раз прочитайте договор купли-продажи, непонятные и сложные места разъясните с риелтором.

Подписаться на новости

Введите Ваш email:
email рассылки



Новости Партнеров

Loading...

Новое на сайте

07:03, 04 Декабря 2016
Автообозреватель Sobesednik.ru Александр Пикуленко – об отсутствии каких-либо шансов на появление биотоплива в РФ
»
00:04, 04 Декабря 2016
Михаил Осокин — о том, почему правозащитой в России занялись швеи и как в Москву могли заманить Дидье Маруани
»
20:08, 03 Декабря 2016
Режиссер Павел Лунгин рассказал в интервью Sobesednik.ru о совем новом фильме «Дама Пик» и других своих киноработах
»